房地产行业点评：销售投资降幅收窄，政策端效果渐显

事项：
国家统计局公布2022年1-5月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额5.2万亿元，同比降4.0%；新开工5.2亿平米，同比降30.6%；竣工2.3亿平米，同比降15.3%；土地购置面积2389万平方米，同比下降45.7%；土地成交价款1389亿元，同比降28.1%；商品房销售面积5.1亿平米，同比降23.6%；销售额4.8万亿元，同比降31.5%；房企到位资金6.0万亿元，同比降25.8%。
平安观点：
投资降幅缩窄，实质改善尚需等待。5月单月房地产投资同比降7.8%，降幅环比缩窄2.3pct，或因疫情受控后项目施工陆续恢复、重点城市首轮集中土拍地价款缴纳，以及上年基数回落。往后看，随着上年基数降低，后续投资同比降幅有望持续收窄，但在销售复苏或较缓慢、房企资金压力犹大且信心不足背景下，投资实质性改善仍需等待。从近期土拍看，重点城市首批土拍表现平平，央国企仍为拿地主力，1-5月百城土地成交建面、金额分别同比降34%、59%，平均溢价率仅3.6%。
单月新开工降幅仍大，竣工端仍显疲软。尽管降幅略有收窄，5月单月新开工仍同比降41.8%。考虑2021H2新开工大幅转弱、基数显著降低，预计下半年新开工降幅有望缩窄，但实质性改善仍需时日，主要因为销售恢复或较缓慢，叠加2021H2以来土地成交下滑影响未来可供开工货量。竣工方面，据克而瑞统计，2021年末重点23城尚未交付问题项目建面占2021年成交总建面比重达10%。房企信用风险蔓延、资金端压力犹大背景下，停工、延期交付项目随之增加，5月单月竣工同比降31.3%，降幅环比扩大17.1pct。考虑销售修复斜率不如过往、房企信用问题仍未解决，未来竣工修复或较缓慢，短期高基数下竣工端压力仍存。
销售增速明显收窄，下半年有望缓慢复苏。随着疫情逐步改善、政策效果显现，叠加五一假期房企积极营销，5月单月商品房销售面积、销售额环比升25.8%、29.7%，同比降幅较4月缩窄7.2pct、8.9pct至31.8%、37.7%。分区域看，东部地区单月销售面积同比降幅环比缩窄10.2pct，明显好于中部、西部（降幅分别缩窄7.0pct、0pct）。结合微观调研看，近期杭州等东部高能级城市楼市已小幅回温，到访、成交不同程度改善，低能级城市楼市仍较疲软。往后看，随着疫情控制与政策加大发力，预期稳定下下半年房地产有望温和修复，尤其是基本面较好的高能级城市，但考虑人口结构变化、杠杆提升空间及短期货量供应不足等，后续销售复苏斜率或弱于过往周期。
资金端未见明显好转，房企流动性压力犹存。5月单月房企到位资金同比降33.4%，降幅环比收窄2.2pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降48.7%、34.3%，降幅环比收窄4.3pct、8.0pct，与5月单月销售降幅环比收窄、居民新增中长期贷款环比增加相一致。5月国内贷款同比降34.0%、降幅环比扩大6.0pct，新开工及销售疲软背景下，金融机构放款仍相对谨慎。
投资建议：随着疫情逐步改善、政策效果显现，5月单月全国商品房销售、投资同比降幅缩窄，下半年随着政策加大发力，预期稳定下房地产有望温和修复，板块或迎来基本面兑现行情，建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。产业链角度，房地产修复有望带来建材需求筑底改善，建议关注防水、管材、水泥行业龙头企业，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。
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