地产天天见（第1期）：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？

【每日一问】
当前居民购房意愿低迷到何种程度了？
自2021年下半年开始，地产销售景气度下行，居民购房意愿持续走低。经过了一年的行业阵痛期，我们认为，当前居民整体购房意愿已经接近底部。
从央行城镇储户调查的“未来3个月预计增加购房支出占比”来看，2016Q2底部回升，一直到2018Q3都维持高位。随着购房需求的消化，供需端政策持续收紧，居民购房意愿进入下行通道。2020Q2疫情后出现了小幅的上升，主要是受益于当时宽松的行业政策；随着政策收紧，2021年下半年开始居民购房意愿再度明显走低，2022Q2未来3个月预计增加购房支出占比的居民仅有16.9%，较Q1下降了1个百分点，同比下降2.8个百分点，基本回到2016Q3的水平。
但是，从产品结构调查来看，并非所有产品的购置意愿均走弱，其中改善性住房的购房意愿明显提升。另外，无房家庭的购房意愿较弱，1套或多套房家庭购房意愿反而在提升。2020年疫情后在政策放松的催化下，计划购房的家庭占比出现了明显的上涨。但随着政策加码，居民购房意愿再度被抑制，2021Q1开始占比逐步下降，到了Q4开始有所回升。2022Q1计划购房家庭的占比为8.2%，处于历史低位。具体来看，1套或多套房家庭计划购房意向有所提高，无房和2套房家庭计划购房意向略微下降。其中无房家庭的计划购房比例从2021Q4的7.5%，下降至2022Q1的7.1%。3套房及以上家庭的计划购房比例从13.8%上升至14.5%。
我们认为，就业与收入预期悲观、房价看涨预期下滑、交付担忧等多方面因素是当前购房意愿筑底的主要原因。
1）失业率走高、就业形势严峻、预期收入较为悲观。3月中下旬开始在疫情冲击下，城镇调查失业率连续走高（3、4、5月分别为5.8%、6.1%、5.9%，均高于我国全年5.5%的失业率目标），指向就业形势严峻。另外，根据央行季度城镇储户问卷调查的结果，2022Q2当期收入减少的储户占比环比提升了7.6个百分点至21.7%；当期就业感受形势较好的储户占比下降了4个百分点至10.1%；2022Q2未来收入信心指数为45.7%，环比下降4.3个百分点；未来就业预期指数44.5%，环比下降6个百分点，仍处于50%的临界值以下（指数在50%以上，反映该项指标处于向好或扩张状态；低于50%，反映该项指标处于变差或收缩状态）。在国家统计局公布的消费者调查中，2022年4月消费者对就业和收入的预期出现断崖式下跌，5月维持低位。
2）居民对房价看涨预期下滑，同时观望占比在提升。根据央行城镇储蓄问卷调查，房价看涨的比例自2021年下半年以来持续下降，2022Q2房价预期上涨的比例为16.2%，同比大幅下降9.3个百分点，环比下降0.1个百分点。房价预期下降的比例为16%，环比提升1.6个百分点。对未来房价预期不确定的占比也从2021Q4的11.3%提升至2022Q2的13.2%，因此观望情绪较为浓厚。
3）对交付保障仍有担忧。2021年下半年以来房企暴雷事件不断，问题项目体量较大。据克而瑞数据显示，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平，占2021年商品住宅成交面积的10%。
我们认为当前居民购房意愿已在底部，随着疫情影响的消散以及房地产宽松政策的起效，市场信心将逐步修复，整体购房意愿也有望提振。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（7月19日）申万房地产板块上涨0.37%，相对沪深300收益率为0.91%；恒生地产板块下跌1.08%，相对恒生指数收益率为-0.19%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅分别为1.30%、0.47%、0.63%。受银保监会前日关于千方百计推动“保交楼”，有效满足房企合理融资需求的表态影响，减轻了市场对于地产行业的恐慌情绪，地产板块连续两天跑赢大盘，本周以来板块绝对收益3.4%，跑赢沪深3003个百分点。上周受到停贷风波影响板块受到较大打击，部分优质民企被连带错杀，整体民企连续两日出现反弹行情。
从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为0.10%，排名前三为金科股份、绿地控股、华侨城A，涨幅分别为2.37%、0.85%、0.54%。主流内房股今日涨跌幅均值为-0.12%，排名前三为越秀地产、建发国际集团、华润置地，涨幅分别为2.49%、2.32%、0.29%。内房股涨幅较大的均为优质央国企，融资渠道畅通，安全性较好。
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