房地产行业第44周周报：新房成交同比降幅扩大，中债增持续支持民企融资

本周新房成交同比降幅扩大、二手房成交同比增速下滑，土地市场同比量价齐升，但溢价率持续低迷。
核心观点
本周新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比上升53.2%。43城新房成交面积349.9万平方米，环比下降5.5%，同比下降29.6%，同比降幅较上周扩大了7.2个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-1.4%、-3.7%、35.3%，同比增速分别为-15.0%、-22.9%、-5.3%，一、二线城市同比降幅扩大了1.1、15.7个百分点，三线城市同比降幅缩小了16.1个百分点。15城二手房成交面积141.0万平，环比下降2.1%，同比上升53.2%，同比增速较上周降低了2.8个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为0.4%、-8.6%、-2.8%，同比增速分别为28.5%、74.2%、48.8%，一线城市同比增速上升6.7个百分点，二、三线城市同比增速分别下降了14.3、71.3个百分点。
新房库存面积环比下降，去化周期环比下降，同比上升。14城新房库存面积为1.0亿平，环比下降0.3%，同比上升2.7%，去化周期为13.4个月，环比下降0.3个月，同比上升1.8个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.3%、-0.3%、-1.1%；去化周期分别为10.6、12.4、14.6个月，一、二、三线城市环比下降0.2个月、0.2个月、0.1个月。
土地市场同比量价齐升，溢价率同环比下降。百城土地成交建面3682万平，环比下降16.8%，同比上升2.2%；成交土地总价1029亿元，环比上升13.0%，同比上升111.3%；楼面均价2795元/平，环比上升35.9%，同比上升106.7%；溢价率0.94%，环比下降48.9%，同比下降26.0%。
本周房企国内债券发行规模同环比下降。房地产行业国内债券总发行量为49.5亿元，同比下降51.3%，环比下降75.0%；净融资额为-137.7亿元。其中央国企国内债券总发行量49.5亿元，同比下降45.6%，环比下降71.4%；净融资额为-119.8亿元。民企国内债券未发行债券，同比-52.4%；净融资额为-17.9亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.6%，较上周上涨8.8个百分点；相对沪深300收益为-5.8%，较上周下降3.0个百分点。房地产板块PE为11.65X，较上周上升0.67X。
北上资金对电力设备、有色金属和汽车加仓金额较大，分别为28.14、25.42和20.54亿元。对房地产的持股占比下降0.12%（上周上升0.02%），净买入-3.67亿元（上周净买入12.33亿元）。
投资建议
当前政策力度尚不足改变行业基本面弱复苏的态势，十月需求端持续走弱，10月百强房企实现全口径销售额6188亿元，同比下降31.2%，降幅较9月扩大3.6个百分点，高频数据也显示10月38个城市新房成交面积同比下降26.0%，降幅较9月扩大了15.5个百分点。供给端民企融资政策持续推进，本周交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望、德信、大华、仁恒等21家民营房企召开座谈会，进一步加大对民营房企发债支持，有利于畅通民营房企融资渠道。我们建议短期关注宽松政策加持下销售基本面兑现带来的板块机会；中长期关注供给侧出清背景下龙头份额提升及模式优化的逻辑。我们建议关注：招商蛇口、保利发展、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际、华发股份、滨江集团。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

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