房地产行业第3-4周周报：春节新房成交同比降14%，二手房同比涨63%

由于本次双周数据涉及的春节周存在部分城市数据缺失的情况，新房仅统计23个城市，二手房仅统计11城市，去年基数也相应调整，保持可比性。
核心观点
春节成交表现：新房同比降14%、二手房同比涨63%；核心一二线城市表现不及三四线城市。1）新房成交：2023年春节周（2023年1月21日-2023年1月27日）我们跟踪的23个城市新房成交面积18.2万平，较2022年春节周（2022年1月31日-2022年2月6日）下降14.1%，较2021年春节周（2021年2月11日-2021年2月17日）增长9.9%。其中一、二、三四线城市较2022年春节周增速分别为-93.2%、-22.7%、166.6%，较2021年春节周增速分别为-59.3%、-18.4%、37.1%。2）二手房成交：2023年春节周我们跟踪的11个城市二手房成交面积8.7万平，较2022年春节周增长62.5%，较2021年春节周增长1.9%。其中一、二、三四线城市较2022年春节周增速分别为21.2%、57.0%、298.9%，较2021年春节周增速分别为-23.6%、3.4%、58.6%。
从具体城市来看，23个城市中65%的城市23年春节期间新房成交较22年春节周同比负增长，核心一二线城市受返乡离城影响整体表现不及三四线城市。1）北京：春节周新房成交较22年春节周下降29%，较21年春节周下降51%，受春节离京返乡影响，春节期间成交增速低于1月前两周。2）上海：由于今年春节周无新项目开盘，同时今年返乡情况明显，而22年春节周供应放量后成交量较大，基数较高，23年春节周新房成交较22年春节周大幅下降98%，较21年春节周下降69%。3）广州：春节期间多个楼盘推出优惠活动，但由于今年春节期间出游及返乡客户较多，市场活跃度一般，实际成交面积虽较22年春节周上涨52%，但较21年春节周仍有60%的下降。4）成都：春节期间新开盘或加推项目不多，新房成交较22年春节周下降60%，一方面，春节成都人历来有外出习惯，“离乡”潮比“返乡”潮表现得更明显；另一方面，成都房贷利率仍处全国高位，购房者对于利率下降仍抱期待，多处于观望态度。5）南京：大多购房者观望情绪较重，23年春节周新房成交较22年春节周下降41%。6）武汉：23年春节周新房成交较22年下降41%，22年12月武汉在房交会及利好政策带动下，成交量创下22年月度新高，进入23年1月相对疲软，春节期间成交也进一步下滑。7）而杭州、温州、青岛疫情放开后，整体市场活跃度优于前两年春节。
第3-4周新房、二手房成交同环比均下降。第3-4周23城新房成交面积239.8万平，环比下降63.2%，同比下降66.8%；一、二、三线城市环比分别下降71.1%、66.2%、69.2%，同比分别下降67.1%、72.0%、64.4%。11城二手房成交面积86.6万平方米，环比下降64.1%，同比下降60.4%；一、二、三线城市环比分别下降66.9%、65.5%、68.1%，同比分别下降71.3%、56.8%、38.1%。
新房库存面积与去化周期环比均降低，同比均上升。第3-4周11城新房库存面积为1.04亿平，环比下降0.6%，同比上升0.8%，去化周期为15.7个月，环比下降0.8个月，同比上升4.8个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.5%、-1.2%、0.0%；去化周期分别为12.3、13.2、15.4个月，环比分别上升0.8、0.7、0.6个月。
土地市场同环比均量价齐跌，溢价率环比上升。第2-3周百城土地成交建面4205万平，环比下降61.4%，同比下降7.3%；成交土地总价为309亿元，环比下降81.5%，同比下降48.3%；楼面均价为734元/平，环比下降52.1%，同比下降44.2%；百城成交土地溢价率为2.16%，环比上升49.8%，同比下降63.7%。
投资建议
2023年楼市开局依旧承压，二手房较新房成交相对更好。年前密集利好政策的释放，并未在春节楼市起到明显效果，多数城市房企的推盘积极性不高，核心一二线城市表现不及三四线城市，三四线城市春节期间的放量更多是基于疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放，后期持续性仍待观察。我们认为楼市“小阳春”或将在小部分城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复仍然需要时间。我们预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时重点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、美地置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。
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