房地产行业研究：单周销售同比转正，市场复苏拐点可期

行业点评
本周地产物业板块表现均弱于大盘。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第22；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.9%，在各板块中位列第16。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.2%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.7%和-7.5%。
本周土地市场热度延续低温。本周全国300城宅地成交建面817万㎡，单周环比+12%，单周同比-65%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面18509万㎡，累计同比-57%；年初至今，华润置地、建发房产、中国海外发展、绿城中国、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。
本周一手房销售环比大幅提升、同比近三月首次转正。本周40个城市商品房成交合计596万平米，周环比+41%，周同比+1%，其中：一线城市周环比+53%，周同比-1%；二线城市周环比+42%，周同比+15%；三四线城市周环比+34%，周同比-40%。
本周二手房销售环比上升、同比近三月首次转正。本周17个城市17个城市二手房成交合计171万平米，周环比+15%，周同比+6%，其中：一线城市周环比+16%，周同比-17%；二线城市周环比+14%，周同比+19%；三四线城市周环比+21%，周同比-39%。
高能级城市销售反弹有望带领行业市场整体好转。2022年5月，全国商品房销售金额10548亿元，环比+29.7%，同比-37.7%（降幅较4月收窄8.9pct），打破2022年以来持续下降的态势；同时高频周度显示新房和二手房均出现2022年3月以来首次单周同比为正的情况。在城市间，高能级城市恢复相对较快，上海自6月逐步解封以来，购房寻求迅速释放，新房成交面积0成交反弹至周成交30-40万方，已接近前三年的周平均成交面积（38万方），且城市内部改善产品的复苏率先启动，核心板块改善型产品的去化率明显好于外围板块刚需产品。我们预计一线城市的市场好转将向二线城市传导，带动房地产逐步走向市场复苏的拐点。
各地宽松政策仍在持续出台。目前虽然部分高能级城市市场有企稳复苏迹象，但整体市场热度仍处于低位水平，各能级城市在信贷端、供给端、需求端的宽松政策持续出台。6月13日，南京限购政策再作调整，非南京本市户籍人员提供个人6个月社保证明即可开具购房证明，购房者可通过个人补缴及单位补缴的方式缴纳南京当地社保，即可获得购房资格。6月15日，重庆发布楼市新政，明确公积金贷款购房首套房首付比例2成，二套房首付比例4成，同时提高公积金贷款额度。我们预计调控政策在短期一段时间内仍以宽松为主基调。
投资建议
我们认为高能级城市和改善性需求有望引领市场走向市场复苏的拐点。推荐销售投资逆势增长、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务和旭辉永升服务。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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