房地产行业研究周报：复苏趋势基本确立

行业追踪（2022.6.25-2022.7.1）
复苏趋势延续，百强房企单月销售金额同比降幅实现自2021年10月以来的首次收窄。克而瑞数据显示，2022年6月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长64.3%，同比下降44.5%，同比增速较2022年5月提高15.5pct；1-6月累计销售金额同比下降50.8%，增速较1-5月上升1.7pct。百强房企单月销售金额中62家环比增长，较5月增加21家，11家同比增长，较5月增加8家。本月百强房企销售延续了5月的复苏趋势，同比降幅显著缩窄；销售改善叠加年内小周期影响，环比增幅出现较大幅度提升。
头部房企同比降幅连续3月收窄，中小房企呈现一定回暖迹象。2022年6月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-27.3%、-29.4%、-38.2%、-57.8%、-62.5%，增速较2022年5月分别变化+19.1pct、+20.9pct、+16.8pct、+13.3pct、+10.3pct。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为仁恒置地(+95.2%)、越秀地产(+76.6%)、万达集团(+44.8%)、华发股份(+40.5%)、武汉城建(+31.2%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(+47.2%)、越秀地产(-1.0%)、仁恒置地(-15.8%)、远洋集团(-17.3%)、滨江集团(-22.2%)。
我们认为政策端实际放松力度距离政策上限或仍有空间，各城市信贷利率向央行规定下靠拢在中短期看也是相对可预期的，伴随去年基数的逐渐回落，销售同比增速仍有持续改善可能。据贝壳研究院数据，2022年6月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个、23个基点，再创2019年以来新低；本月平均放款周期为29天，与上月持平。当前103个城市中超过四成的城市房贷利率高于下限，未来仍有降息空间。
尽管短期复苏趋势基本确立，行业复苏的斜率和持续性仍有待观察。1）本轮复苏由热点城市主导，部分城市可能存在数据异动，剔除青岛等高速增长城市样本后，基本面由持续复苏变为波动上行；2）4-5月地方因城施策显著发力，市场改善为需求回补、滞后网签和政策宽松的综合结果，持续性取决于真实需求空间；3）基本面分化依然存在，高能级城市好转显著，6月三线及以下城市商品房销售面积同比仍为-41%；4）短期内，疫情、失业和收入预期等外部变量仍是影响居民信心、扰动政策效果的重要因素。
6月新房、二手房成交显著改善
新房市场本周成交988万平，月度同比-11.18%，相较上月改善32.30pct；累计库存16107万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交183万平，月度同比-14.15%，相较上月改善13.95pct。土地市场本周成交建面2672万平，移动12周同比-33.77%；成交总额562亿元，移动12周同比-59.05%；全国平均溢价率+6.13%，移动12周同比-14.59pct。
本周申万房地产指数+4.27%，较上周提升2.41pct，涨幅排名5/31，领先沪深300指数2.63pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.06%，较上周下降2.85pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数2.42pct；克而瑞内房股领先指数为5.03%，较上周下跌2.23pct。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha
投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等。
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