房地产行业第26周周报：新房成交面积同环比均实现正增长，去化周期连续4周环比下降

核心观点
本周新房成交面积同环比均持续上升，其中一线城市持续修复，同环比均再次转正。二手房成交面积环比继续上升，同比有所下降。本周43个城市新房成交面积为778.7万平，环比上升19.0%，同比上升3.2%；其中，17个大中城市新房成交面积为505.2万平，环比上升9.3%，同比上升4.4%；一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为31.3%、1.6%、22.1%，同比增速分别为14.2%、2.8%、-5.0%。15个城市二手房成交面积为164.2万平，环比上升4.4%，同比下降2.0%；其中，11个大中城市二手房成交套数为146.5万平，环比上升6.4%，同比上升4.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为20.6%、1.1%、14.3%，同比增速分别为-28.0%、32.1%、-24.7%。
新房库存量较上周略有上升，但其中一线城市库存量环比回落。去化周期连续4周环比下降，其中一二线城市去化速度明显提升。15个城市新房库存套数为114.1万套，环比上升0.2%，同比上升17.7%，去化周期为17.2个月，环比下降2.7个月；其中，8个大中城市新房库存套数为60.1万套，环比下降1.8%，同比上升15.8%，去化周期为12.9个月，环比下降1.7个月；一线城市新房库存量25.9万套，环比下降7.5%，去化周期11.9个月，环比下降3.2个月，二线城市新房库存量20.6万套，环比较上周无明显变化，去化周期为13.7个月，环比下降1.6个月，三线城市新房库存套数为13.6套，环比上升7.9%，去化周期13.5个月，环比上升1.0个月。
整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为353宗，环比下降16.4%，同比下降43.1%；成交土地规划建筑面积为2672万平方米，环比上升18.1%，同比下降40.7%；成交土地总价为562亿元，环比上升116.7%，同比下降57.3%；成交土地楼面均价为2102元/平方米，环比上升83.6%，同比下降28.0%；百城成交土地溢价率为6.10%，环比上升72.2%，同比下降41.7%
房企国内债券发行规模环比、同比均有所下降。房地产行业国内债券总发行量为80.6亿元，同比减少43.6%（前值+64.4%），环比下降48.2%；总偿还量为123.2亿元，同比增加39.8%（前值：+87.9%），环比减少22.1%；净融资额为-42.6亿元。其中，国企国内债券总发行量为53.9亿元，同比减少30.5%（前值：+276.4%），环比减少61.1%；总偿还量为57.2亿元，同比增加180.5%（前值：+65.0%），环比减少47.5%；净融资额为-3.3亿元。本周发债的国企中，招商蛇口、中国金茂、广州城建、华发股份各发行12.9、8、11、10亿元。民企国内债券总发行量为26.7亿元，同比减少59.2%（前值：-70.4%），环比增加55.7%，总偿还量为65.9亿元，同比减少2.6%（前值：+171.9%），环比增加34.6%，净融资额为-39.2亿元。发债民企为龙湖拓展和滨江集团，分别发行17.0、9.7亿元。
板块收益较上周有所上涨。房地产行业绝对收益为4.3%，较上周上升2.4个百分点；相对沪深300收益为2.7%，较上周上升2.8个百分点。房地产板块PE为12.69X，较上周上升0.54。
本周核心城市密集出台放松政策。合肥出台放松限购政策，放开集体户、法人与非法人的购房限制；杭州、上海两城放松户籍政策，杭州市规定部分人才享受“先落户后就业政策”，上海市落户范围显著扩大，上海高校硕士应届生均可落户；浙江三孩家庭首套自住房公积金贷款额度可上浮20%。
投资建议
从基本面来看，销售开始边际改善，高能级城市与头部房企相对修复力度较大。从高频数据看，6月新房成交环比增势显著，去化率出现了明显的回升。6月40个重点城市新房销售面积环增71%，较5月增速提升59pct；同比降幅10.4%，较5月降幅收窄38pct。一、二、三线城市环比增速分别为142%、75%、26%；同比增速分别为-8.5%、-2.5%、-13.3%。重点35城开盘去化率自5月下旬逐步企稳回升，6月第3周提升至52%。我们认为6月销售边际复苏主要原因是：a）前期放松政策逐步起效传导到销售端；b）被疫情所延误的需求在6月回补。从房企销售看，百强房企6月单月权益口径销售额5714亿元，同比-41.8%（前值-59.2%），环比+57%（前值：3.5%）。头部房企修复幅度更大。CR5、CR10、CR20、CR50单月权益口径增速-28%、-33%、-34%、-38%，较上月收窄了26、23、22、19pct。此外，万科董事会主席郁亮本周也表示市场将缓慢温和地恢复，向市场传递了积极信号。
随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
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