房地产及物管行业周报2022年W27：7月成交量正常回落，需求修复进入长周期

政策面：本周房地产政策放松主要集中在地方层面：1）云南普洱出台公积金贷款优化政策，主要包括提高公积金最高贷款额度、下调公积金贷款首付款比例、调整提取和贷款间隔时限、开展商转公贷款业务及商转组贷款业务等；2）唐山推行“一人购房全家帮忙”政策，父母可作为共同还贷人，为子女贷款购房提供帮助；3）东莞、成都等区域在不同程度上放松限购，其中成都结合了保障性租赁住房体系建设来放松限购；东莞除主城区和松山湖开发区外的其他28个镇街均被设为非限购区。4）中山推出新建商品房申报价格管控政策，要求商品房价格控制在地区最高价格与最低价格之间进行审批，超过或不足的楼盘需要提前申报审批。商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%。5）信阳出台组合政策，主要为加大财税支持力度、实施购房契税补贴、积极提供金融支持、提高住房公积金贷款最高额度、一人购房全家帮等政策。
基本面：新房成交表现呈现遇冷趋势，7月购房淡季来临。本周全国30城新房成交面积环比-53%，增速由正转负下降63pct；同比-43%，增速由正转负下降47pct。从各线城市情况来看，一二三线城市本周同环比增速均为负。21个重点监测的四限政策放松城市中，17个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善（较上周增加一城），其中苏州环比+265%、青岛环比+194%、郑州环比+106%、沈阳环比+101%，均为5月以前出台放松政策的城市。二手房成交跌幅小于新房市场：本周全国18城二手房成交面积148万平，环比-15.6%；同比-7.1%，同比增速下降2.1pct。从各线城市情况看，一二三线城市本周二手房成交量环比均有所回落，仅二线城市的成交面积同比增速略有提升（由上周的6.1%提升至本周的8.0%）。土地市场维持较冷态势：本周全国土地供给面积环比上升，但成交面积均延续环比下降，其中二、三线城市的成交面积同环比均为负值，一线城市的成交面积同比增幅高达115%，但土地溢价率为0%。
板块行情：本周A股SW房地产下跌4.36%，跑输大盘3.51pct，恒生地产建筑业下跌4.05%，跑输大盘3.43pct，板块涨跌幅均排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理下跌11.70%，跑输大盘11.09pct。本周AH股地产与物管板块的重点跟踪股标的中，上涨个数均少于下跌个数。
本周观点：随着转入7月销售淡季，本周新房及二手房成交量相比于6月末明显回落，AH股地产与物管板块也对应出现回调。我们认为，本周成交量出现降幅的原因在于：1）大部分房企为冲刺年中业绩而大力推进的促销活动已于6月底结束，且疫情解封后购房需求在6月中下旬得到一定释放；2）7月为今年的房企偿债高峰期，加上部分偿债困难的房企已开始寻求债务展期，局部影响购房者信心。我们维持先前对7月市场行情的判断，即“成交量环比回调（月度销售淡季）”、“同比降幅收窄（2021年低基数效应）”和“部分房企债务再展期”三种现象预计在7月同时出现；此外，我们认为7月政策放松仍有空间。投资方面，我们认为本轮需求修复较以往周期力度偏弱，强弱程度需要持续观察7月成交量情况，在此背景下我们建议持续关注以下三条主线：1）综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A-保利发展；H–中国海外发展；2）区域修复分化背景下，深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强，重点推荐：A–天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H–越秀地产（深耕广州）；3）需求回暖无论强弱均利好物管和中介，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳-W。
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