房地产行业周报：新房二手房销售震荡企稳，“因城施策”持续推进

主要观点：
市场表现：
上证指数本周-0.93%，收报于3356.08点；创业板指本周+1.28%，收报2817.64点；沪深300本周-0.85%，收报于4428.78点。房地产板块-4.36%，在31个行业内位列第30位。
新房成交：成交面积同比-44.7%，环比-50.3%
本周（7.1-7.7），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约244万方，同比-44.7%，环比-50.3%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积69万方，同比-25.3%、环比-41.9%；二线（14城）一手房合计成交面积111万方，同比-56.2%、环比-60.5%；三线（14城）一手房合计成交面64万方，同比-33.0%、环比-30.1%。
二手房成交：成交面积同比-30.5%，环比-14.0%
本周（7.1-7.7），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约109万方，同比-30.5%，环比-14.0%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积28万方，同比-32.4%、环比-23.2%；二线（8城）二手房合计成交面积56万方，同比-21.3%、环比-11.4%；三线（6城）二手房合计成交面积25万方，同比-43.3%、环比-7.9%。
新房库存：库存面积环比-0.74%，去化周期11.9月
截至2022.7.7，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约8901万方，环比-0.74%，整体去化周期（按面积）约11.9月。其中，一线（4城）新房库存合计2883万方，环比-0.54%，去化周期9.7月；二线（6城）新房库存3286万方，环比-0.57%，去化周期9.8月；三线（6城市）新房库存2733万方，环比-1.15%，去化周期23.9月。
土地市场：百城土地成交面积3278万方，成交土地总价628亿元，土地溢价率2.10%
上周（6.27-7.3），百城土地供应数量为718宗，对应土地供应建面约5239万方；百城土地成交数量为470宗，对应土地成交建面约3278万方，成交土地总价约628亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为156万方、823万方和2299万方，同比分别为+165%、-63%和-32%，对应土地溢价率分别为0.00%、+1.45%和+2.60%。
投资建议：
本周成都市住房和城乡建设局发布了《成都市商品房预售款监管办法实施细则》，细则适用于成都市行政区域内新申请预售许可的商品房，其预售款的收存、支取和监管工作。本次监管新规分别对：①适用范围（监管主体和对象）、②监管银行的确定及账户的设立、③监管额度的核定、④预收款收支方式、⑤提取节点、⑥监督管理等方面做了较为详细的规定，我们认为1）成都的政策优化具备先导性，成都作为新一线和中西部的核心城市，抢先出台较为详细的宽松的预售资金监管细则，极有可能在近期传导至其他同能级城市。2）细则中既有“博采众长”，又有“启示意义”。如以公开招投标方式确定有资格进行监管的银行白名单等细则其实已经在三四线城市中普遍实施；成都细则中对各个房企监管额度的“差异化调整”、优化特殊条款等举措可能会推广至其他地区。3）“因城施策”下“松紧并行”，低能级城市的预售资金监管制度下浮比例空间有限。因高能级城市的房价处于较高水平，因此对预售款的监管比例做一定下浮也可以起到“保交付”的目的，但是三四线城市三种监管口径下（①总预售款一定比例、②工程预算基数、③单位面积建安成本），监管资金下浮比例空间有限，所以可能会更倾向于优化房企提取节点等措施，遵循“松紧并行”的趋势。4）国内预售资金监管“宽松+灵活”趋势下，有利于信用较高的稳健型房企及具备区域优势的民企。如成都新政中规定“根据开发企业申请商品房预售许可时在本市信用信息平台公示的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度”，其中开发企业信用等级为A++级的，监管额度可下浮50%。
继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、宝龙商业等。
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