房地产及物管行业周报：房贷利率持续下调，二手房指导价边际宽松

政策面：本周房地产调控政策放松主要集中在地方层面，多为购房补贴政策。黑龙江哈尔滨、江苏徐州和南通、宁夏固原通过提供购房补贴降低居民购房成本。甘肃天水和江苏淮安调整住房公积金贷款政策，深圳发布人才购房优惠政策，安徽池州下调购房首付比例。7月20日，全国银行间同业拆借中心公布1年期及5年期以上LPR，虽与上月维持不变，但重点城市房贷利率仍呈下降趋势、平均放款周期已缩短至历史低位的25天。7月全国重点城市首套房贷利率为4.35%，较首套房贷利率下限4.25%还有0.10个百分点的下调空间，二套房贷利率为5.07%，已基本降至下限水平。此外，7月各地二手房指导价政策出现边际放松，西安官方宣布暂停发布指导价，成都、宁波等地挂牌价可超过指导价，广州、东莞实际交易和贷款不再受指导价影响。
基本面：本周新房成交环比增速由负转正，同比跌幅进一步收窄，二手房市场维持修复趋势，同比增幅扩大。本周全国30城新房成交面积环比+4%，环比较上周提升5pct，同比-31%，同比跌幅较上周收窄7pct。本周各线城市表现分化，一线城市回暖明显，二线城市同比降幅收窄，三线城市成交持续走弱。从重点监测的城市情况来看，大连、连云港、广州、福州、上海等城市新房成交面积环比增速超40%，支撑30城新房成交环比增速由负转正。二手房市场同比增速持续修复，环比较上周基本持平。本周18城二手房成交面积157万平，环比-2.3%，同比+7.4%，同比增速提升6pct。一、二、三线城市环比上周均有所下降，二线城市同比增速明显提升。土地市场成交面积累计同比增速降幅有所收窄，上周全国100大中城市2022年土地累计成交面积45318万平，同比降幅收窄至-24%，随着进入三季度，低基数效应开始显现。
板块行情：本周A股SW房地产上涨2.00%，跑赢大盘2.24pct，涨跌幅行业排名中游。恒生地产建筑业下跌2.02%，跑输大盘3.55pct，涨跌幅行业排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理下跌2.98%，跑输大盘4.52pct。本周AH股地产和物管板块重点跟踪股标的上涨个数均少于下跌个数。
本周观点：本周新房成交延续上周的企稳趋势，并未出现进一步的下跌，30大中城市同比降幅反而收窄7个百分点，我们维持此前观点，即由于7月销售淡季来临、部分房企债务展期、6月房企业绩冲刺结束，7月新房成交环比出现回调属于预期内的正常现象，2022H2需求进入长周期修复。7月以来，西安明确表示将暂停发布二手房指导价，上海二手房评估价也悄然上调，据调研，成都、广州、宁波等13个城市参考价制度已经实质性取消。具体到城市，广州、苏州、杭州二手房市场已经逐步走出底部，6月二手房成交面积同比回正，7月复苏进程未见明显放缓，第29周苏州、杭州二手房成交面积分别保持在15万平和7万平的高位，苏州同比上涨30%。而反观新房，6月年中冲量后渐显疲态，第29周苏杭商品住宅成交面积同比跌幅都走阔至4成以上。深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳，并在不断积蓄向上修复动能，6月二手房成交面积同比降幅均收窄至10%以内，7月第29周，深圳、佛山二手房成交面积分别达到5万平和15万平，深圳同比仅微跌12%，佛山同比上涨1%。我们认为，房贷利率的持续下调、热点城市二手房指导价政策的边际放松，以及断贷事件造成购房者对新房交付风险的担忧，可能会导致部分释放的需求分流至二手房市场，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。二手房市场企稳有利于二手房流动性修复，进而带动置业信心和市场预期的修复，并有利于新房置换需求的释放。投资建议方面，我们维持2022H2地产选“两头”的投资逻辑，即龙头和区域小而美，购房者对于停工的担忧也会导致需求向优质房企加速转移，有利于优质房企在需求复苏阶段销售集中度提升，为此我们建议持续关注以下三条投资主线：1）综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A-保利发展；H–中国海外发展；2）区域修复分化背景下，深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强，重点推荐：A–天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H–越秀地产（深耕广州）；3）需求回暖无论强弱均利好物管和中介，核心城市二手房市场率先复苏将直接利好中介，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳-W。
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