房地产行业研究周报：房价修复力度如何？

行业追踪（2022.7.17-2022.7.23）
多因素驱动下70城商品住宅价格边际改善
21年以来70城新建、二手住宅价格环比增速均呈现先扬后抑走势，新建商品住宅价格自21年1月环比+0.3%至2021年5月达+0.5%的高点，之后转入下行通道，21年9月进入负区间后降幅不断扩大，22年4月后环比跌幅出现收窄。整体来看，70大中城市房价表现与成交量具备较强一致性，4月以来房贷利率下调、限购限贷放开等宽松政策带动成交量回升，叠加6月各地疫情影响减弱，市场热度传导至价格端实现环比增速边际改善。
各能级6月房价均有修复，三线城市复苏缓慢
21年以来各能级二手房价格增速变化趋势整体相仿。其中，一线城市价格波动性较强，在回落及复苏阶段均维持较高斜率；环比增速于21年12月率先转正，22年后始终保持正增长，展现出良好韧性。二线城市则因城市间基本面差异较大呈现震荡走势。三线城市二手房环比于21年7月率先转负，后价格持续下行；尽管6月伴随成交回暖降幅有所收窄，但受制于较弱城市基本面及7月极端事件对市场信心的影响，我们预计短期内三四线城市房价下行压力仍将延续。
46城二手房价低于21年初，一线城市累计涨幅领先
6月疫后强需求支撑下一线城市新房价格全线上涨。二线城市及省会城市持续分化，如成都等热点城市得益于近期地方政府多项需求侧优化政策，市场热度提振明显；如哈尔滨、长春等北方城市受人口及产业结构等因素持续影响，环比下滑显著。三线城市整体复苏进度缓慢，多数房价仍处探底过程。对比21年1月二手房价格，22城当前二手房价高于21年初水平，46城低于21年初水平，房价调控政策效果明显；其中，北京、成都、海口、上海、广州、杭州累计涨幅领先；牡丹江、哈尔滨、安庆累计跌幅领先。
整体来看，一线核心城市及具备人才、产业优势的强二线城市房价复苏力度走强，未来有望凭借都市圈虹吸效应维持较高市场关注度，房价预期相对稳定；而产业结构老化、资源枯竭、人口净流出的城市则将承受行业不确定性带来房价波动，城市间房价分化持续加剧。我们认为，下半年房价修复取决于宏观基本面复苏情况及政策优化的实际效果，同时在“三稳”政策调节下，中长期伴随居民购房信心的恢复，各地房价有望逐步达到稳定合理区间。
7月新房成交下滑，二手房成交改善
新房市场本周成交436万平，月度同比-36.61%，相较上月下降26.19pct；累计库存16549万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交176万平，月度同比-6.43%，相较上月改善7.59pct。土地市场本周成交建面3843万平，滚动12周同比-25.03%；成交总额1487亿元，滚动12周同比-50.06%；
全国平均溢价率+2.85%，滚动12周同比-11.14pct。
本周申万房地产指数+2.00%，较上周提升8.06pct，涨幅排名13/31，领先沪深300指数2.24pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.54%，较上周提升7.12pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数3.07pct；克而瑞内房股领先指数为-2.32%，较上周提升11.60pct。
把握基本面复苏的交易价值与销售弹性的超预期分化
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