房地产行业：百强房企2022年7月销售数据点评-百强房企销售复苏态势较弱，分化升级

核心观点：
事件：克尔瑞发布2022年7月百强房企销售数据。
7月百强房企销售复苏态势较弱。根据克而瑞公布的2022年7月百强房企销售榜单，7月TOP100房企销售操盘金额为6065.2亿元，环比下降27.02%，同比下降35.27%，7月环比又回归负增长，整体复苏态势较弱。7月销售再次探底的原因主要包括：1）7月为传统销售淡季，6月房企集中供货，导致7月推盘量减少；2）受到疫情的影响，收入预期下降，还贷压力加重，市场购买力明显不足；3）受行业风险事件影响，购房者对能否交付存在担忧，信心不足。销售企稳需要各方的支持和配合，中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键，终极结果是行业的格局改善和市场的平稳运行。
本月TOP21-50、TOP51-100房企销售实现较大恢复。2022年7月单月销售规模超过100亿的企业有15家，基本维持年度平均规模，未能延续6月份销售规模的大幅回升。各梯队房企销售门槛同比降幅较上月实现收窄，TOP3、10、20、50、100房企的累计销售门槛分别为2432、1041、506、257、75亿元，同比分别为-39.2%、-44.4%、-52.7%、-49.7%、-57.4%。就单月销售金额而言，7月头部房企销售同比降幅虽低于整体水平，但降幅较上月稍有扩大，修复程度不及中部房企。2022年7月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企单月销售额为1092、1391、989、1500、1093亿元，同比分别为-35.8%、-34.1%、-41.2%、-29.1%、-37.9%，较上月增速分别-2.3pct、+2.6pct、-0.6pct、+18.5pct、+15.6pct，其中TOP21-50、TOP51-100房企销售额实现较大恢复，同比降幅均收缩15个百分点以上。
央国企与民企销售不断分化，部分优质房企销售逆势增长。单月销售金额排名前三的房企是碧桂园、万科地产、保利发展，7月全口径销售额分别为385.0、376.8、330.2亿元，同比下降48.25%、27.01%、21.77%，环比下降15.9%、10.86%、35.2%，销售恢复速度放缓。本月头部房企销售同比幅度逐步分化，TOP30房企中，共有8家房企全口径销售金额同比为正，其中华润置地、招商蛇口、绿城中国、华发股份、越秀地产单月销售增幅均在15%以上，建发股份和华侨城销售增幅在5%以上。除此之外，头部房企中仅有龙湖集团、滨江集团、首开股份、远洋集团销售同比降幅在20%以内，剩余房企本月销售降幅并未有所缩窄。环比角度，TOP30房企中仅旭辉集团、瑞安房地产、首开股份、华侨城实现了环比上涨。我们认为央国企和强信用民企凭借着较强的拿地能力、较高的信用水平、较好的销售韧性，在消费者预期仍未恢复的背景下，能够较早扩大市场占有、较快获得业绩修复。
投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。
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