房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地

投资摘要：
市场行情：
本周（8.1-8.5）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.50%（上周2.85%），A股大盘（万得全A）涨幅-0.54%（上周-0.28%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-3.46%（上周0.25%），H股大盘（恒生指数）涨幅0.23%（上周-2.20%）。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。
行业基本面：
新房销售跌幅收窄，二手房销售持续回暖。从数据来看，41城商品房累计销售面积（8.1~8.4）同比1.0%，上月同比-30%；16城二手房成交面积（8.1~8.4）同比51.1%，上月同比0.6%。
去化周期继续下降。从数据来看，15城商品房去化周期（截至8.4）为609天，上月同期为648天。
土地市场维持弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（截至8.7）成交土地建面同比-25.6%，上周累计同比-25.3%；本周100大中城市（8.1~8.7）土地成交溢价率5.3%，上周3.7%；100大中城市本年累计（截至8.7）土地成交总价同比-44.3%，上周累计同比-44.4%。
融资形势严峻。从数据来看，境内地产债发行规模（8.1~8.7）累计同比-59.9%，上月规模同比-36.6%；境外地产债发行规模（8.1~8.7）累计同比-92.5%，上月规模同比-28.7%。信托发行规模（8.1~8.7）累计同比-100.0%，上月规模同比-87.3%。
投资策略：
8月5日，中国华融官宣其将纾困阳光龙净集团有限公司，双方已签署《纾困重组框架协议》。郑州在近日出台了房地产纾困基金设立运作方案，暂定规模100亿元。这也是7月初全国烂尾楼业主断供风波以来，首个落地的地方性地产纾困基金。我们认为，地方政府和金融机构正加速落地政治局会议提出的“稳定房地产市场”的指导方针，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策有望进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都有望进一步加强。
当前大量民营地产面临正在到来的偿债高峰，居民对于地产交付的担忧导致新房市场的信心十分脆弱。但二手房市场不存在新房的交付问题，二手房销售的持续复苏，显示出市场需求的复苏态势。特别是政策较为积极且需求具有一定支撑的二线城市，二手房销售的复苏势头较为明显。我们认为，随着纾困措施的持续落地，居民对于新房市场的信心有望逐步修复。但在“保交楼”为主的思路下，对于预售资金的监管正进一步趋严，房企纾困可能着眼于“救项目，不救房企”，民营房企自身的流动性危机短期可能仍然难以改善。
我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。
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