房地产行业跟踪周报：7月金融数据疲弱，强二线城市限贷放松

本周（2022.8.6-2022.8.12，下同）：房地产板块（SW）涨跌幅+1.67%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+0.82%，+1.68%，超额收益分别为+0.84%、-0.01%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周60城新房成交面积293.9万平，环比-24.1%，同比-44.1%；2022年8月1日-8月12日累计成交575.9万平，同比-36.6%。2022年累计成交12489.3万平，同比-42.4%。20城二手房成交面积147.5万平，环比-2.9%，同比+10.5%；2022年8月1日-8月12日累计成交287.9万平，同比+26.4%。2022年累计成交3887.8万平，同比-31.6%。16城新房累计库存10218.8万平，环比+0.2%，同比+8.3%。16城新房去化周期为12.1个月，环比变动+0.1个月，同比变动+3.5个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为10.0个月、12.6个月、26.6个月，环比分别变动-0.1个月、+0.3个月、基本持平。（2）土地市场：2022年8月8日-2022年8月14日，百城供应土地数量环比-23.1%，同比-13.5%；供应土地建筑面积环比-24.3%，同比-11.8%。百城土地成交建筑面积环比-66.9%，同比-44.8%；成交楼面价环比-60.5%、同比-52.0%；土地溢价率环比-6.1pct，同比-7.2ct。
重点数据与政策：央行公布7月金融及社融数据，7月新增居民贷款1217亿元，环比少增7265亿元，其中新增居民中长期贷款1486亿元，环比少增2681亿元，同比少增2488亿元。7月金融数据再现下行，居民贷款同环比表现均偏弱，反映居民悲观预期下购房意愿不足，市场信心有待修复。地方政策方面，本周苏州、无锡、南京等强二线城市尝试放松二套房首付，具体政策细节有待进一步落实。苏州二套房首付比例贷款还清由50%调整为30%，未还清由80%调整为60%；无锡二套房首付比例贷款还清由40%调整为30%。未还清由60%调整为50%；南京（不含六合区、溧水区、高淳区）二套房首付比例还清由50%调整为30%，未还清由80%调整为60%。政策调整正逐渐由低能级城市向高能级城市扩散，相比于放松公积金贷款，放松限购、限贷更利于刺激潜在购房需求，提升居民购买力，对市场拉动力更为明显。
周观点：自7月底中央政治局会议强调“稳定房地产市场”、“因城施策用足用好政策工具箱”、“保交楼、稳民生”，8月各地加速出台放松政策，紧邻北京的廊坊取消限购，南京、苏州和无锡尝试降首付，中国华融官宣纾困阳光城母公司。贝壳统计的7月全国首套房贷平均利率4.35%，二套为5.07%，分别较上月下降7个、2个基点，平均放款周期25天，较上月缩短4天。预计后续限购限售将进一步松绑，房贷利率、税费有望降低，对购房者和房企的支持性政策将加快出台。此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，随着居民购房信心逐渐回复，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。
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