房地产2022年9月统计局数据点评：东部地区带动销售改善，新开工与投资单月降幅小幅收窄

国家统计局发布2022年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。9月销售面积1.35亿平，同比增速-16.2%（前值：-22.6%）；开发投资金额1.28万亿元，同比增速-12.1%（前值：-13.8%）；新开工面积9705万平，同比增速-44.4%（前值：-45.7%）。传统“银十”到来前夕，中央接连释放重磅政策，或将有效带动刚性、改善性住房需求释放，多重有利因素带动下，进一步起到了稳市场、稳预期的作用，预计四季度销售降幅将持续收窄。
核心观点：
东部地区带动销售同比降幅持续改善。9月全国商品房销售面积1.35亿平，销售额1.35万亿元，同比分别减少16.2%和14.2%，降幅较上月分别收窄了6.4和5.7个百分点。单月降幅收窄主要是因为：1）低基数；2）“金九”弱复苏；3）房企的推货量有所提升。从销售均价来看，9月商品房销售均价9984元/平，同比增长2.3%，均价增幅自7月转正后，持续保持同比正增长。从各地区来看，高能级城市率先修复，整体城市能级较高的东部地区明显好于中西部，房价和需求整体有韧性。东部、中部、西部地区9月销售面积同比增速分别为-5.2%、-17.3%、-29.7%，同比降幅分别较上月收窄了7.0、5.3、5.7个百分点；东部仍是唯一销售均价同比正增长的地区（0.3%）。Q3单季商品房销售面积3.25亿平，销售金额3.33万亿元，同比分别下降22.1%、20.4%，同比降幅较Q2分别收窄6.0和12.8个百分点；销售均价10249元/平，同比增长2.1%，较Q2提升了9.3个百分点。从累计来看，1-9月累计销售面积10.14亿平，同比下降22.2%；销售金额9.94万亿元，同比下降26.3%；销售均价9799元/平，同比下降5.3%。我们认为销售正处于筑底回升阶段，10月市场有望进一步修复，9月末中央在信贷与税收方面持续释放利好，预计各地将“因地制宜”持续落实宽松政策，观望情绪或有所下降。
新开工与投资单月降幅小幅收窄；但从累计看，仍然低迷。9月开发投资金额1.28万亿元，同比下降12.1%；新开工面积9705万平，同比下降44.4%；降幅较上月分别收窄了1.7、1.3个百分点。Q3单季开发投资金额3.52万亿元，同比下降12.7%；新开工面积2.83亿平，同比下降45.1%；降幅较Q2分别扩大了3.6、1.3个百分点。1-9月累计新开工面积9.48亿平，同比下降38.0%，累计开发投资金额10.36万亿元，同比下降8.0%；同比降幅分别扩大0.8、0.6个百分点。虽然新开工、投资单月降幅略有收窄，但三季度单季降幅、累计降幅仍在扩大，主要是因为一方面房企资金持续紧张，建安投资支撑减弱，1-9月施工面积87.9亿平，同比下降5.3%，增速自去年四季度以来逐月下降；另一方面，销售持续低迷、前期拿地大幅减少，土地投资减少也对投资造成了拖累。
受益于中央与地方“保交付”政策的不断推进，累计竣工降幅持续收窄。9月竣工面积4018万平，同比下降6.0%，降幅较上月扩大3.5个百分点，1-9月累计竣工面积4.09亿平，同比下降19.9%，降幅较上月收窄了1.3个百分点。由于房企资金持续承压，施工节奏放缓，竣工周期拉长，整体竣工仍待底部修复。
开发商到位资金单月降幅收窄，其中房款明显改善；但整体房企资金压力仍然较大。9月房企到位资金1.35万亿元，同比减少21.3%（前值：-21.7%）；1-9月到位资金11.43万亿元，同比减少24.5%，降幅收窄0.5个百分点。1）房款降幅持续收窄。9月房款6783亿元，同比下降18.5%，降幅收窄5.0个百分点，其中定金及预收款、个人按揭增速分别为-18.7%、-18.2%，定金及预收款降幅收窄7.3个百分点，个人按揭降幅与上月持平。我们认为这与销售降幅收窄、回款加速有关。8月20日5年期LPR下调，930央行下调公积金贷款利率、符合条件的城市取消首套房贷利率下限，信贷政策持续宽松，我们预计未来房款降幅将随着销售触底回升、信贷宽松政策显效而进一步收窄。2）非房款降幅扩大，外部融资仍然较弱。9月非房款6698亿元，同比下降23.9%，降幅扩大了4.2个百分点，其中国内贷款、自筹资金单月同比增速分别为-25.4%、-25.5%，降幅分别扩大7.9、7.1个百分点。市场对于房企信用风险出清仍有疑虑，信用风险对于房企融资的负反馈导致整体外部融资仍然较弱。
投资建议：
传统“银十”到来前夕，中央接连释放重磅政策，或将有效带动刚性、改善性住房需求释放，多重有利因素带动下，进一步起到了稳市场、稳预期的作用，预计四季度销售降幅将持续收窄。但从销售改善传导到投资修复，仍然需要一个过程。现阶段建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注以下两条主线逻辑：1）稳健的龙头和区域性央国企，行业见底后带动龙头销售复苏，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头，将受益于特定区域楼市复苏、需求稳健，同时在深耕区域内逆势拿地扩张：滨江集团。
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