房地产行业研究周报：地产销售怎么看？

行业追踪（2023.2.10-2023.2.16）
我们看好年内地产销售的持续性复苏，2023年全国商品房销售面积有望实现0%-5%的小幅增长。支撑逻辑包括以下四个方面：
(一)需求中枢：10-12亿平，改善、更新成主导
未来十年我国商品住宅需求虽然中枢可能见顶但仍具有支撑，有望维持在12亿平左右。进城、新婚、改善、更新四部分贡献的年住房总需求约13.75亿平。预计“十五五”期间每年由保租房解决的住房需求约为1.9亿平。22年，受多因素冲击，商品住宅销售面积累计同比创下历史最大降幅，但仍贡献11.46亿平，接近我们测算的12亿平需求中枢，我们认为23年的销售企稳复苏具备较稳固支撑。
(二)17亿平合理吗：棚改货币化为引，需求提前释放
梳理历史三轮地产周期调整，2009-2015年，棚改实物安置为主，期间需求合理释放，中枢稳定于10-12亿平。15年后，货币化安置大幅提升、PSL大规模投放、房价快速上涨造成部分需求被创造，部分被提前释放。据我们估算，棚改货币化创造的年住房需求约3亿平。19年后，棚改逐渐步入收官阶段，安置形式重回实物并辅以棚改专项债，此前由货币化安置所刺激的需求开始回落。我们认为，经历本轮调整后市场需求或将回归至09-15年间的11亿平合理区间。
(三)过度悲观合理吗：购买力并不差，关键是信心
从居民新增存款来看，2022年，金融机构新增居民存款17.84万亿元，较21年全年增加7.94万亿，居民存款大规模增长；从城镇居民存款余额来看，疫情三年居民储蓄存款余额上行速度同样显著加快。疫情期所累积的新增居民储蓄或将为购房消费提供潜力，在经济稳步复苏的背景下，购买力实际具备良好的释放空间。截止目前，销售复苏仍旧偏弱，分购房意愿和购房能力来看，我们认为购房意愿或者购房信心不足是当前相对更为重要的影响因素，因此稳楼市的重点仍是稳信心。
(四)短期回暖迹象显现，静待持续性复苏
从高频数据看，节后新房成交较节前降幅明显收窄但仍有小幅波动，或受推盘等供给等因素影响；一线城市改善明显，三线及以下城市仍处历史底部震荡。节后二手房快速回暖，同比已实现转正；二线城市交投活跃，同比增幅表现最好。从百强房企销售来看，23年1月百强房企日度销售额同比-16.4%（12月：-28.6%），日度口径同比降幅明显收窄。高频成交、房企销售、到访带看等多维数据指标逐步修复，基本面企稳复苏特征初显，叠加居民收入预期及消费信心有望步入改善通道，我们预计住宅需求中枢有望稳定于合理水平，我们看好年内地产销售复苏的持续性。
2月新房、二手房成交同比改善明显
新房市场本周成交326万平，月度同比-8.62%，相较上月改善32.21pct；累计库存16901万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交151万平，月度同比+78.06%，相较上月改善94.16pct。土地市场本周成交建面2425万平，滚动12周同比+19.76%；成交总额405亿元，滚动12周同比-2.75%；全国平均溢价率+3.18%，滚动12周同比-0.46pct。
本周申万房地产指数-3.16%，较上周下跌4.29pct，涨幅排名29/31，跑输沪深300指数1.41pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.67%，较上周下降1.09pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数0.45pct；克而瑞内房股领先指数为-2.73%，较上周下跌1.56pct。
投资建议：地产行情认知差尚未完全修复，推荐标的关注3条思路，短期内市场在交易一二线城市及二手房复苏。市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期）尚未完全修复。选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。
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