房地产及物管行业周报2023年W9：新房二手房成交全线上涨，市场回温势头延续

政策面：政协强调促进房地产业平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转型，各地因城施策放松态势延续。中央：全国政协会议：2023年要坚定做好经济工作的信心，把“稳增长”放在首要的位置；要深化金融体制改革，促进房地产业平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转型。各地：需求侧：1）厦门针对多子女家庭调整购房限制政策；2）四川省调整成都市落户政策，全面取消省内其他城市和县城落户限制；3）义乌、广东省多市推行“房产新政”等组合策略，通过优化公积金贷款业务、房票补贴、金融支持、保障性住房等政策刺激购房需求；4）陕西省推出购房退税等系列优惠。
基本面：本周市场回温势头延续，新房、二手房市场同环比均保持正增长。30大中城市商品房成交面积363万平，环比+15.1%，同比+17.1%。新房市场分线城市来看，本周各线城市同环比均为正增长，一线、二线城市同比增速上升。18城二手房成交面积216万平，环比+11.4%，同比+86.3%；分线城市来看，本周各线城市同环比均为正增长，一线、二线城市同比增速上升。
板块行情：本周SW房地产上涨0.74%，房地产跑输大盘0.97pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业上涨2.40%，房地产跑输大盘0.39pct，表现弱于大市。恒生物业服务及管理上涨4.51%，恒生物业服务及管理跑赢大盘1.73pct，表现强于大市。
本周观点：
本周全国政协提出促进房地产业平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转型。从政策角度看，我们认为，当前行业风险并未完全出清，化解房企风险及保交付仍是当前中央及各地政府的重要工作之一。从市场基本面看，本周各线城市同环比均保持正增长，且从成交量绝对值来看，成交量仍处于攀升阶段，市场回温势头延续。根据克尔瑞数据统计，2月百强房企累计销售金额同比-13%（降幅较1月收窄），当月销售金额同比+12%，当月销售金额环比+30%。根据中指研究院数据，2月百城新建住宅平均价格环比持平，结束“7连跌”态势。我们认为，当前量升价稳态势显现，随着2022年12月疫情管控政策调整后疫情影响逐渐消退，叠加经济形势逐渐向好，居民购房及消费意愿正在逐渐改善，购买能力处于修复阶段。结合房企情况来看，当前市场复苏仍处于局部复苏的状态，多数城市中销售去化较好的项目仍然为头部央国企及未出险的民营企业开发的项目，当前大部分民营企业融资难、销售难的问题并未得到根本改善，市场分化及企业表现分化的态势仍将延续。
我们继续看好优质区位土储2023年进入销售释放期，重仓长三角和珠三角的房企，土储仓位越聚焦销售弹性越大。我们看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
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