房地产行业周报：二手房回暖势头良好，住建部积极表态

投资要点
30大中城市商品房成交面积农历二月累计+51%，13城二手房累计+94%。30大中城市商品房成交面积农历二月（截至农历二月十九）累计成交943万方，同比+51%；农历二三年累计成交1680万方，同比+10%。其中一线城市二月累计成交177万方，同比+29%；二三年累计成交354万方，同比-3%。二线城市二月累计成交539万方，同比+62%；二三年累计成交936万方，同比+10%。三线城市二月累计成交227万方，同比+48%；二三年累计成交390万方，同比+26%。二手房恢复势头好于新房，13城二手房农历二月累计成交670万方，同比+94%；农历二三年累计成交1151万方，同比+65%。
房企非银融资有所修复，房企短期偿债压力提升。2月房企非银融资总额为448亿元，同比下降0.4%，环比下降15.5%。1-2月房企非银融资总额957亿元，同比下降22.5%。从融资结构来看，2023年2月信用债、海外债、信托、ABS发行总额分别为332.4亿元、20.7亿元、39.2亿元、56.2亿元，融资占比分别为74%、5%、9%、12%。平均发行利率为4.46%，较上月基本持平。2023年3-4月房企债务到期压力增加，2023年房企两波偿债高峰为3-4月和7-9月，其中3、4、7月单月到期债务规模均在千亿以上，房企短期偿债压力有所提升。
多城挂牌集中供地，3月下旬将迎密集土拍。深圳、杭州、合肥、成都等多个城市挂牌今年首次集中供地，竞拍时间主要集中于3月下旬。杭州在市场仍保有较高热度的情况下，保持了较高的出让频率，年内已经进行两次集中供地的竞拍。据不完全统计，全国22个集中供地城市中已有9个城市将在3月集中出让，共出让涉宅地53宗，总出让面积约230万方，总规划建面约534万方，起始总价607亿元。
住建部积极表态，对房地产市场企稳回升充满信心，推进老旧小区改造。3月7日住房和城乡建设部部长倪虹表示，基于三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。1）从市场供给和需求看，新冠疫情防控取得胜利，防控政策优化，对房地产供需发生积极影响。供给方面住房项目复工率大大提高，需求方面售楼处看房量在大幅提升，成交量也有明显改善。2）从市场预期来看，1-2月全国商品房销售结束了13个月的负增长，70个大中城市的房价总体平稳。同时保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房企的合理性融资也得到改善。3）从政策落实情况看，购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台，正在落实见效。同时，今年要持续推进老旧小区改造，计划再开工改造5万个以上老旧小区，力争让2000万以上居民获益。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。
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