房地产行业第10周周报：新房成交同比持续改善，高能级城市当前的复苏相对更有持续性

本周新房成交同比增速进一步提升，二手房成交同比保持高增。土地市场同环比量价齐跌，溢价率同环比下降。
核心观点
本周新房成交同比增速进一步提升；二手房成交同比保持高增。43城新房成交面积369.5万平，环比下降15.3%，同比上升8.1%，同比增速较上周增加了5.6个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为29.5%、34.9%、19.0%，同比增速较上周变化了9.1、14.8、-22.9个百分点。15城二手房成交面积224.3万平，环比上升2.7%，同比上升88.6%，同比增速保持高增；一、二、三线城市同比增速分别为35.3%、107.4%、249.2%，同比增速较上周变化了-15.3、-10.6、69.5个百分点。
新房库存面积同环比上升；去化周期同比上升、环比下降。14城新房库存面积为1.02亿平，环比上升0.2%，同比上升0.7%，去化周期为15.7个月，环比下降0.1个月，同比上升2.5个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.1%、-0.2%、0.0%；去化周期分别为13.2、13.4、15.0个月，环比变动分别为0.1、-0.4、0.7个月。
土地市场同环比量价齐跌，溢价率同环比下降。百城土地成交建面1192万平，环比下降53.7%，同比下降63.5%；成交土地总价为54亿元，环比下降86.4%，同比下降78.4%；楼面均价为456元/平方米，环比下降70.6%，同比下降41.1%；百城成交土地溢价率为2.0%，环比下降52.0%，同比下降58.5%。
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为161.1亿元，同比上升30.0%，环比上升57.0%；净融资额为46.4亿元。其中国企国内债券总发行量为152.1亿元，同比上升33.5%，环比上升48.2%；净融资额为71.1亿元。民企国内债券总发行量为9.0亿元，同比下降10.0%；净融资额为-24.7亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.9%，较上周下跌5.6个百分点；相对沪深300收益为-0.9%，较上周上升0.1个百分点。房地产板块PE为12.64X，较上周下降0.65X。北上资金对建筑装饰、机械设备和国防军工加仓金额较大，分别为15.32、13.00和5.52亿元。对房地产的持股占比变化为下降0.05%（上周为0.01%），净买入-9.88亿元（上周净买入0.64亿元）。
投资建议
从高频数据来看，新房与二手房成交在最近三周都持续性的出现了转好。我们认为，一线及部分强二线城市当前的销售复苏相对更有持续性；而部分低能级城市在积压需求释放后可能出现一定疲态，销售仍有波动的可能。
本周住建部积极表态，房地产市场企稳回升可期。3月7日住建部部长倪虹表示，基于三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。1）从市场供给和需求看，疫情防控政策优化和调整，对房地产供需两端都发生了积极影响。供给方面，住房项目复工率大大提高；从需求看，售楼处看房量在大幅提升，成交量也有明显改善。2）从市场预期来看，1、2月，全国商品房销售结束了13个月的负增长。虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总体看价格是平稳的。同时，保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益。房企的合理性融资也得到改善。3）从政策落实情况看，购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台，正在落实见效。
我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。3）主题性投资机会，包括REITs相关、房地产渠道相关的标的，尤其是当前租赁住房政策利好下，存量资产成熟稳定、长期布局长租房、发行主体优质的房企：光大嘉宝、华润置地、万科A、龙湖集团。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧

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