房地产：全国调研系列报告之长三角区域（二）-南京：新房回暖，改善先行

GDP万亿城市，人口持续流入，人均可支配收入持续增长。南京作为江苏省省会，位于中国东部、濒临近海，南北长、东西窄，总面积6587平方公里。22年GDP16908亿元，省内排名第二，第三产业贡献率高，占比达62.2%。南京是典型的人口净流入城市，常住人口942.34万人，城镇化率86.9%，受教育程度全国领先。居民人均可支配收入6.9万元，人均GDP17.9万元，分列全省第二、第三。
房地产市场特点：老城供不应求，远郊库存高企，整体量价震荡上升。南京房价在21年已经突破2.5万的门槛，从各区来看，南京新房市场发展不均衡，老城区域（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）供不应求，均价普遍在4万以上，远郊外围库存高企，均价在2万以下。
新房市场：（1）22年新房供销面积减半，库存高位震荡，去化周期拉长。2022年南京全市商品住宅供应面积742.79万平，同比下降49%，成交面积802.73万平，同比下降35%，商品住宅成交均价31594元/平，同比增长7.2%。2022年12月和2023年1月，南京市商品住宅库存分别为990、981万平，对应去化周期长达14.8、15.8周。分区域来看，浦口、江宁、建邺、雨花成交居前，但江宁区均价下滑明显；分产品来看，当地消费者购置改善房的意愿较强，且购买力强劲。（2）22年楼市利好政策频出，“四限”持续放松，同时减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求，首套房贷利率降至4.1%，二套利率约4.9%。
二手房市场：成交套数下降三成，价格波动不大。22年南京共发生二手房交易73451宗，同比下降34%，成交面积656万平，同比下滑34%，月均成交套数仅6121套，处于近五年最低值，成交均价为30036元/平。
政策与土地市场：“两集中”新政先紧后松，南京已放松毛坯限价，仍难掩地市走低。（1）土拍规则：溢价率上限不变，出让金缴纳、开发资质等皆松绑，并从22年第三批次全面取消毛坯限价。（2）土拍情况：22年南京涉宅用地供销规模双降，地价保持增长态势，两江板块为成交主力。22年全市完成5批次集中供地，供应建面1059.4万平，同比下降42%，成交建面884.2万平，同比下降46%，成交楼面价14794元/平，同比上涨20%，两江板块因江北新主城的建设而成交增多。房企拿地意愿弱，城投托底比例逐批次上升。
投资建议：建议关注深耕南京，在核心片区项目较多、客群明确、在本轮节后销售热度提升中表现较好且拿地意愿较高的优质房企保利发展、招商蛇口；拿地积极性较高的建发国际。
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