房地产行业第24周周报：单周新房二手房成交同比增速转正；单月动能修复或将带来基本面的回升临近

核心观点
本周新房、二手房成交量环比均继续上升，同比均由负转正。新房成交方面，各能级城市同比增速均转正，其中一二线城市修复力度显著大于三线城市；二手房成交方面，一线城市同比降幅收窄，二三线城市同比均由负转正。本周43个城市新房成交套数为4.9万套，环比上升46.2%，同比上升2.1%；其中，17个大中城市新房成交套数为3.4万套，环比上升54.2%，同比上升20.6%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为57.3%、69.4%、2.7%，同比增速分别为26.1%、21.8%、5.3%。15个城市二手房成交套数为1.6万套，环比上升16.2%，同比上升20.5%；其中，11个大中城市二手房成交套数为1.5万套，环比上升17.1%，同比上升26.7%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为16.5%、16.8%、22.9%，同比增速分别为-20.9%、52.7%、25.5%。新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15个城市新房库存套数为112.1万套，环比上升2.1%，去化周期为21.5个月，环比上升0.3个月；其中，8个大中城市新房库存套数为60.4万套，环比上升2.3%，同比上升15.4%，去化周期为16.1个月，环比上升0.2个月；一线城市新房库存量27.9万套，环比下降0.1%，去化周期18.2个月，环比下降0.3个月，二线城市新房库存量20.9万套，环比上升1.8%，去化周期为16.5个月，环比上升0.3个月，三线城市新房库存套数为11.6万套，环比上升1.9%，去化周期12.2个月，环比上升0.9个月。
整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为257宗，环比下降37.8%，同比下降43.9%；成交土地规划建筑面积为1874万平方米，环比下降28.4%，同比下降40.8%；成交土地总价为486亿元，环比下降62.8%，同比下降53.0%；成交土地楼面均价为2594元/平方米，环比下降48.1%，同比下降20.6%；百城成交土地溢价率为5.77%，环比上升86.7%，同比下降65.2%。
房企国内债券发行规模环比、同比均有所下降。房地产行业国内债券总发行量为145.80亿元，同比减少18.8%（前值-63.5%），环比上升91.1%；总偿还量为64.61亿元，同比减少54.4%（前值：-20.6%），环比减少1.3%；净融资额为81.19亿元。其中国企国内债券总发行量为145.80亿元，同比增加0.7%（前值：-55.8%），环比增加91.1%；总偿还量为38.55亿元，同比减少58.9%（前值：-16.3%），环比增加14.1%；净融资额为107.25亿元。民企连续2周未发行国内债券；总偿还量为26.06亿元，同比减少45.4%（前值-24.7%），净融资额为-26.06亿元。
投资建议
我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”。从本周公布的5月统计局数据来看，地产核心指标单月降幅均小幅收窄，单月动能有所修复，我们认为基本面或处于“U型”底部反转的起始阶段。从高频数据来看，新房二手房成交也已有微复苏，本周同比增速转正。复盘历史周期，我们发现地产股的行情往往启动于政策宽松预期，并可以持续到销售等基本面数据改善。每轮行情期间通常经历两波上涨，第一波在困境反转、政策见底后，第二波上涨往往始于政策加持下基本面拐点出现，而在这两波行情中间通常都会经历一个瓶颈期。2021年11月-2022年3月为本轮行情的第一轮上涨阶段；随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

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