统计局6月房地产行业数据点评：行业单月数据环比改善，长期持续复苏承压

事件：统计局公布2022年上半年行业数据，前6个月房地产开发投资同比下降5.4%；商品房销售面积和销售额分别同比下降22.2%和28.9%，到位资金同比下降25.3%。
房地产6月单月数据整体呈现环比加速改善趋势，单月销售额及销售面积环比高增，带动到位资金中其他资金环比增速提高，并拉动单月新开工和单月开发投资环比增长；但由于1-4月基数较低，尽管5、6月环比改善，上半年累计投资降幅持续扩大，中长期复苏压力仍存。
房地产开发投资累计及当月同比降幅均扩大：上半年房地产累计投资6.83万亿，同比下降5.4%，降幅较前值扩大1.4pct。上半年土地购置面积0.36亿㎡，同比下降48.3%，降幅较前值扩大2.6pct；成交价款2043亿，同比下降46.3%，降幅较前值扩大18.2pct。拿地规模的持续下降会导致施工面积降幅不断扩大，对下半年房地产开发投资进一步形成拖累。
6月房地产开发投资1.62万亿，环比增长24.7%，环比改善主要受益于疫情好转及销售复苏下，房企新开工恢复对建安投资的拉动；同比来看，单月开发投资下降9.4%，降幅较前值扩大1.6pct，主要受去年同期景气较高背景下高基数的影响。
上半年累计销售降幅收窄，单月销售环比高增：上半年全国新建商品房销售面积6.89亿㎡，销售额6.61万亿，分别同比下降22.2%和28.9%，降幅分别收窄1.4pct及2.6pct；销售均价9586元/㎡，同比下降8.6%，降幅收窄1.7pct。
单月销售环比高增，6月商品房销售面积1.82亿㎡，销售额1.77万亿，分别环比增长65.8%和68.2%；销售均价9753元/㎡，环比增长1.4%。我们认为，销售的环比改善主要由于短期积压的供给集中释放，叠加因城施策放松的持续推动。中长期来看持续复苏压力仍存，一方面，持续下降的拿地规模对推盘供应形成压力；另一方面，部分城市的停贷事件会对消费者购房预期产生负面影响。
施工降幅扩大，新开工及竣工环比增速提高：6月底房屋施工面积84.88亿㎡，同比下降2.8%，降幅较前值扩大1.8pct。上半年累计新开工和竣工面积分别为6.64亿㎡及2.86亿㎡，分别同比下降34.4%和21.5%，降幅较前值扩大3.8pct及6.2pct。新开工和施工的降幅持续扩大主要受去年下半年以来拿地强度较低拖累。
6月新开工1.48亿㎡，竣工0.53亿㎡，环比分别增长24.4%和58.3%；近期停贷事件的催化下，预计竣工环比将持续改善
到位资金累计降幅收窄，单月环比持续增长：上半年全国房地产到位资金总量为7.68万亿，同比下降25.3%，降幅较1-5月收窄0.5pct。6月当月房地产开发到位资金1.64万亿，环比增长38.4%；同比下降23.6%，降幅较前值缩小9.8pct。
到位资金结构中，单月国内贷款0.18万亿，环比增长45.7%，主要由于新开工增加带来的开发贷的增长；自筹资金0.62万亿，环比增长28.7%，体现了房企信用债发行规模持续扩大。受益于集中推盘下交易规模上升带来的销售回款阶段性改善，6月定金及预收款和个人按揭贷款分别为0.55万亿及0.24万亿，环比分别提高44.3%和35.8%。
投资建议：我们认为，销售虽已触底回升，但拿地开工少，传导到施工加速下滑，房地产开发投资滞后下行仍未结束，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。新增供货能力较强的龙头央国企，及经营稳健的优质民企优势将进一步扩大。持续推荐三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。
风险提示事件：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时

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