地产行业周报：“十四五”城镇化方案出台，成交维持低位

周度观点：本周“十四五”城镇化方案出台，有望进一步催生新市民住房需求，完善租赁住房及保障性住房制度；各地需求端放松的同时，亦有强化预售金监管趋势，坚守“保交付”底线。我们认为下半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产将继续温和修复，板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。
政策环境监测：1）“十四五”城镇化方案出台，关注地产链投资机会。
市场运行监测：1）成交环比回落，短期或维持低位。本周新房成交3.5万套，环比降5.2%；二手房成交1.8万套，环比升10.8%。7月（截至15日）新房日均成交同比降28.7%，降幅较6月扩大14.1pct。随着年中冲刺完成，短期成交或维持低位，但政策及市场情绪推动下，楼市有望延续温和修复。2）改善型需求占比环比上升。2022年6月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.1pct至82%。3）库存环比微升，短期稳中趋降。16城取证库存10268万平，环比升1.3%。后续随着销售去化持续改善，短期库存或稳中趋降。4）土地：成交、溢价率回落，一、三线占比降低。上周百城土地供应建面1503.1万平、成交建面1679万平，环比降74.4%、降63.2%；成交溢价率2.2%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.3%、38.9%、59.8%，环比分别降2.1pct、升4.2pct、降2pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行144亿元，环比增加36亿元；海外债发行51.28亿美元；重点房企发行利率为2.02%-12%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌6.07%，跑输沪深300（-4.07%）；当前地产板块PE（TTM）11.37倍，估值处于近五年74.8%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为南京高科、南山控股、金科股份；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、建发国际集团、世茂服务。
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