房地产行业周报：新房销售环比回落，新型城镇化梯度放开落户

本周核心观点：本周新房成交面积环比回落，二手房成交面积环比热度保持，库存环比仍保持下降趋势，受到部分城市销售边际回暖，去化周期继续下降。土地市场方面，本周成都、南京、长沙完成第二批集中供地，较2022年首轮成交宗数、面积和金额均有提升，溢价率和流拍率也有所改善。房企信用方面，融创中国被境外评级机构下调主体评级，三盛控股和首创置业撤销评级，颐和地产一笔境内债未按时兑付，冠城大通一笔境内债展期。
重点政策解读：国家发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案：到2025年全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，农业转移人口市民化质量显著提升，城镇基本公共服务覆盖全部未落户常住人口，同时提出放开放宽除个别超大城市外的落户限制。目前中国的城镇化率为64.72%，处于30%-70%的城镇化快速发展区间，城镇化率仍有上升空间，并且中国户籍人口城镇化率仅为45%，仍有较大的提升空间。考虑到户籍所导致的金融服务、购房资格和公共服务带来的购房意愿不同，中国64%以上的城镇化率所形成的真实购房需求可能被高估，新型城镇化有望增加对农村转移人口的吸引力、提升新增城镇人口的收入水平和购买力，释放购房需求。
一周行情回顾：本周（2022/7/11-2022/7/17）申万房地产指数下跌6.07%，跑输上证综指2.25pct，在各类板块中位列第31/32，恒生地产建筑业指数下跌8.23%，跑输输恒生综指1.72pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：顺发恒业（37.64%）、ST海投（8.76%）、万通发展（8.12%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：合景泰富集团（-30.97%）、融信中国（-29.11%）、旭辉控股集团（-27.86%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌16.07%，跑输恒生综指9.56pct，跑输恒生中国企业指数8.21pct，在各类板块中位列第30/30。涨幅前3名公司分别为：弘阳服务（2.27%）、国锐地产（-1.77%）、佳兆业美好（-4.60%）；跌幅前3名公司分别为：碧桂园服务（-30.17%）、旭辉永升服务（-26.06%）、合景悠活（-24.44%）。
地产市场监测：本周（2022/7/9-2022/7/15）30个大中城市新房成交面积225.92万平方米，环比下降6.0%，同比下降49.6%。15城二手房成交面积173.14万平，同比下降0.9%，环比上升7.4%。17个重点城市库存面积19677.14万平，环比上升1.0%，去化周期94.72周，较上周缩短1.40周。上周（2022/7/4-2022/7/10100大中城市土地供应建面1503.11万平，同比下降57.6%，环比下降74.40%，土地成交建面1679.26万平，同比下降35.7%，环比下降63.20%，供需比下降至0.90。
房企融资情况：本周（2022/7/11-2022/7/17）房企境内新发债总额为172.00亿元，同比上升34%，环比上升32%；债务总偿还量为143.8亿元，同比上升16%，环比下降30%，净融资额28.2亿元。本周没有海外地产债发行。上周（2022/7/4-2022/7/10）共有21个房地产信托发行，发行总额41.84亿元，平均期限1.66年，平均年收益率7.52%，发行规模较一周明显上升，发行期限缩短，收益率微升。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。

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