房地产：2022H2地产修复三部曲

目前是否为基本面底部
1.2新房到访与销售量：5-6月销售表现释放积极信号，核心城市楼盘到访量提升
百强房企6月销售金额环比显著提升，同比降幅收窄。从全国商品房销售面积环比增速来看，2022年5月的环比增速达到25.77%，高于2021年同期13.32pct，且为2016年以来各年5月环比增速的最高值。2022年6月全国百强房企实现操盘金额7329.7亿元，环比增速达61%（较5月环比提升55pct），同比降幅-50%（较5月同比收窄9pct）。
重点城市平均去化率有转暖趋势。包括上海和杭州在内28个重点城市平均去化率于第27周上升至60%，市场出现修复复苏态势，对于有资金压力的企业，随着市场逐渐修复复苏，其推盘意愿也会随之上升。
各城楼盘到访量出现分化。广州、杭州、上海、深圳在6月下旬的客户到访量出现较大幅度提升，同期佛山楼市的到访量小幅回落，苏州、青岛楼市的到访量与6月上旬基本持平。
1.3二手房带看与成交量：5-6月环比持续回升
因城施策放宽“四限”+央行利率下调，助推二手房成交量回升。央行于今年5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限，同时各城市因城施策放宽“四限”（限购、限贷、限价、限售），积极对房地产市场进行调控。在政策的共同影响下，5、6月50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别达到14%、25%。其中核心城市群的二手房市场复苏节奏较快、力度较大，比如长三角城市群本身需求基本面良好。在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。
客户带看量在疫情周期中震荡回升。今年3月，50城的二手房的带看量指数开始触底反弹，4月因为上海等区域的疫情影响出现短暂回落，5、6月开始继续增长。客户带看量的提升往往是成交量出现提升的前提条件，其次是转化率的提升。二手房交易作为核心城市房产交易重要链条，其修复对改善性楼盘的成交回暖有重要意义。
1.4房企购地与新房开工：流拍率企稳，土地购置与新开工面积环比转正
房企拿地意愿修复，集中供地流拍率企稳。受市场需求下行影响，房企在2021年下半年收紧拿地节奏，2021年第二轮全国集中拍地在地块供给量提升的情况下，流拍率激增至38.3%；随着地方政府减少土地供给，提高城市核心区供地占比，并通过提高住宅限价等方式向房企让利，2021年第三轮及今年第一轮拍地房企拿地意愿有所修复，流拍率逐渐企稳。
土地购置与商品房新开工面积出现修复信号。2022年1-4月，全国土地购置面积及商品房新开工面积单月值均环比负增长，5月起均环比转正，且同比跌幅收窄。其中，土地购置面积5月环比+45.8%，环比增速较上期-14.8%回升60.6pct；同比-43.1%，降幅较上期收窄14.2pct。商品房新开工面积5月环比+20.1%，环比增速由负转正，较上期提升53.5pct；同比-41.8%，降幅收窄2.3pct。

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