房地产行业点评报告：救助思路有转变，看Q3政策双管齐下

事件：8月5日华融官方称已与阳光龙净集团签署《纾困重组框架协议》。郑州政府印发房地产基金运作方案通知（大河报）。
投资要点
郑州地方百亿纾困基金方案率先推出
郑州纾困基金暂定100亿元，拟用母子基金方式运作，根据纾困项目鼓励央国企资本、AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。纾困专项基金出资比例不超过30%，其余各主体出资比例由协商确定。该方案推行逻辑从存量项目中净资产较高的项目入手，通过缓解市场部分停工项目，帮助困难房企盘活资金，进而推动其他停工项目的复工进度——以项目救房企，再由房企救更多项目，以达到救助杠杆效应。
政策思路有变化，纾困更应有信心
结合郑州纾困基金的推出，我们认为华融与阳光城的纾困重组框架协议的官宣代表目前市场救助思路正由单纯救助项目向救项目+救企业转变。只通过救助项目来推进救企业，在市场弱修复的情况下速度难免偏慢，救项目和救企业需要双管齐下。以史为鉴，当市场出现强有力的措施推进停工楼复工时，市场核心指标如销售、竣工才会显著修复（详见我们近期出的海南市场分析报告）。目前只是地方层面的纾困基金有所进展，我们认为后续中央层面自上而下出台指导性的纾困政策和资金支持也会加速推进。
7月底判断停工断贷风险化解概率高，继续看好Q3政策供需双管齐下
7月底我们判断停工问题事态扩散力度显著减弱，风险化解概率高。政治局会议提到“因城施策用足用好政策工具箱”，“用足用好”的表态和以往不同，直指化解停工断贷问题。我们认为Q3配套纾困政策还会继续推出，与此同时分线城市调控政策继续放松。7月末十多个城市二手房指导价格已经出现松动，符合我们对市场趋势的判断，其他可放松政策还有核心城市二套首付比例的降低、房贷利率的降低、限购限贷限制性条件打开和房票制度的推进等。
投资建议：看好
我们认为H2房地产需求修复趋势确定性强，Q3政策进一步释放稳定市场信心，利好今年拿地力度较强的地产公司释放货值，兑现公司销售市占率提升和个股ALPHA。开发板块我们看好“两头”：龙头：A-保利发展；H–中国海外发展、龙湖集团；优质区域小而美：A–天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；中介看好贝壳-W。
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