房地产行业周报：深圳土拍热度延续，7月房企融资规模下降

投资要点
天津次轮土拍热度维持低位，济南稳中有升，深圳小幅回调。1）天津：次轮土拍共计挂牌11宗地块，9宗地块底价成交，2宗流拍，市场热度有所好转，整体溢价率为0%，拿地房企均为国央企和地方平台公司。2）济南：16幅涉宅用地全部顺利成交，其中2幅地封顶成交，平均溢价率达2.6%，较首批次上升1.6个百分点。房企参拍积极性有所提升，但品牌房企的投资意愿仍在低位。3）深圳：本轮共成功出让14宗含宅用地，整体溢价率9.3%，触顶成交9宗，另有2宗地块流拍。拿地主力仍是国企央企，但拿地房企中品牌、规模房企比例更高，流拍、底价成交等与土地供应量增多有关系，整体来看，深圳地市热度依然较高。
7月百强房企销售金额同比下降35%，降幅收窄。7月企业整体销售延续上半年的表现，受市场整体需求和购买力透支的影响，短期内企业去化压力仍然较大。根据克而瑞数据统计，7月百强房企全口径销售金额6065亿元，环比下降27%，同比下降35%，降幅较6月收窄8个百分点；实现全口径销售面积3562万平方米，环比下降32%，同比下降46%，降幅收窄1个百分点；累计业绩来看，1-7月实现累计销售金额40772亿元，销售面积2.6亿平方米，分别同比-49%和-52%，同比降幅仍较大。
8月重点32城累计销售面积（截至05日）同比-7%，环比+8%，11城二手房成交面积累计同比+65%，环比+41%。其中一线城市同比+5%，环比+8%；二线城市同比-11%，环比+18%；三四线城市同比-9%，环比-16%。具体城市来看：1）一线城市月初表现出较好韧性，同环比总体出现小幅上涨，其中北京、深圳加速回暖，分别环比增长134%和87%，上海和广州则分别环比下降20%和10%；2）二线城市大多数城市月初表现有所好转，成都、青岛分别环比增加100%和95%；3）三四线城市整体延续下行趋势。二手房成交持续回暖，11城二手房成交面积累计同比+65%，环比+41%。
房企融资规模有所下降，房企资金依旧承压。7月房地产企业融资总额为871亿元，同比下降57%，环比下降3.8%，发行平均利率3.82%，同比下降1.28pp，环比下降0.18pp。其中发行信用债513亿元，同比降低5.6%，ABS276亿元，同比降低51.8%，海外债和信托减少是发行额缩减的主要原因，分别环比下降74.5%和39%。截至2022年7月末，跟踪的160余家房企海外债及信用债共2.87万亿，海外债占比71.7%；7月份已到期信用债814亿元，新发行信用债仅覆盖63%的到期债券。2022年8-12月到期债务3894亿元，8-10月份到期量合计超2683亿元占比69%。
投资建议：我们认为当前应当关注：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
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