房地产行业周报：民企发债再获支持，中报业绩分化明显

7月销售同比降幅扩大，开发投资额和土地成交额同比降幅明显。2022年7月商品房销售面积9255万平，销售金额9691亿元，同比分别下降28.9%和28.1%，降幅较上月分别扩大10.6pp和7.4pp。累计来看，1-7月商品房累计销售面积78178万平，同比下降23.1%和28.8%，商品房累计销售金额75763亿元，同比下降28.8%。2022年7月地产开发投资额11148亿元，土地成交额875亿元，同比分别下降12.3%和33.4%；1-7月地产开发投资额79462亿元，土地成交额2918亿元，分别同比下降6.4%和43.0%。
8月重点32城累计销售面积（截至19日）同比-41%，环比-27%，11城二手房成交面积累计同比+14%，环比-17%。其中一线城市同比-22%，环比-13%；二线城市同比-51%，环比-35%；三四线城市同比-31%，环比-22%。具体城市来看：1）一线城市下降幅度较小，其中北京环比增长18%，较上周增长幅度缩小31pp；2）二线城市整体下行幅度最大，济南、青岛分别同比下降96%和95%，同环比降幅均超过90%；3）三四线城市间分化明显，莆田同比下降71%，江门同比增长55%。二手房成交同比上升，11城二手房成交面积累计同比+14%，环比-17%。
民营房企发债融资再获支持。针对民营房企融资困难问题，4月份以来监管部门不断提供支持，为房企提供流动性，4月12日沪深交易所举办了信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会，讨论通过市场化的信用保护工具改善民企融资环境，5月16日市场首单民营房企信用保护凭证业务正式落地，为龙湖供应链ABS增厚融资信用水平，标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。本周示范性房企再度获得增信支持，8月19日交易商协会召开民营房企座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。
上半年业绩预披露，业绩分化明显。近期，各公司陆续发布2022年上半年业绩预告，企业间业绩分化明显，建发国际集团预计归母净利润同比上涨150%-170%，保利集团预计上半年至少实现归母净利润107.2亿元，同比增长4%；除建发国际集团和保利集团外，其余地产企业预计业绩均出现下滑，其中首开股份、城建发展和南山控股归母净利润降幅超100%，预计分别同比下降253%-256%，141%-159%，128%-138%。物业板块华润万象生活预计上半年归母净利润同比增长25%-30%。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
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