物业管理行业研究周报：9月外拓数量承压 头部物企持续扩张

投资摘要：
每周一谈：9月外拓数量承压头部物企持续扩张
9月TOP50物企新增拓展数量同比增速承压
9月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长10.36%，环比增长10.8%，同比增速减缓。
9月新增拓展同比增速承压主要系招标数量下降影响。根据克而瑞物管检测的物业管理行业招标活跃城市TOP20的数据来看，22年8月TOP20城市招标数量共计9251条，较去年同期（1927条）增长380.07%，22年9月TOP20城市招标数量共计8261条，较去年同期（3046条）增长171.21%，22年9月招标数量同比增速明显下滑。
9月新增拓展环比增速微升，季度末KPI冲刺效果不及3月及6月。根据图1，3月、6月TOP50新增拓展数量环比增速分别为53%、33.6%，9月环比增速为10.8%，原本季度末为物企冲刺KPI关键月份，受22年9月主要城市招标数量较8月下滑影响，其增速弱于3月及6月。头部物企持续扩张强者恒强效应不减
从具体拓展面积规模数据来看，第三方外拓仍以头部物企为主，强者恒强效应不减。9月TOP50物企新增第三方拓展规模共计8380万方，头部物企第三方外拓持续扩张，9月新增外拓前三名物企分别为雅生活、万物云、绿城服务，拓展面积规模为737万方、520万方、452万方。规模拓展TOP15物企第三方拓展共计5497万方，占比达到65.6%。
我们认为随着存量市场竞争日益激烈，且在头部物企品牌的加持下，未来中小物企规模扩张阻力将持续增大，头部物企第三方外拓优势将持续加强。物企独立寻增量
9月物企关联方承接面积多数小于第三方外拓面积，物企持续探寻独立扩张之路。我们认为，在房地产市场承压下行背景下，物企通过第三方规模扩张寻求独立化发展的趋势将不断增强，有助于减小关联方经营危机对其带来的负面影响，回归高确定性发展属性。数据追踪（10月10日-10月14日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年10月14日，持有984.26万股，较上周上涨0.1%，持股市值1.52亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年10月10日至10月14日，增幅最大的是雅生活，本周增幅5.21%。降幅最大的是金科服务，降8.31%。持股比例最高为保利物业，为67.02%。持股数量最多为融创服务，为4.97亿股。
投资策略：我们认为目前行业已在底部，估值回落至低位，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。
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