2022年第44周地产周报：10月百强销售同比降幅扩大，基本面缓慢修复

本周市场回顾。第44周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-5.8%。沪深300指数报收3767.17，周度涨幅为6.4%；创业板指数报收2451.22，周度涨幅8.9%；房地产板块指数报收2683.42，周度涨幅为0.6%。
本周行业要闻。财政部：支持深圳在全国税制改革中先行先试。加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助；交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司召集21家民营房企召开座谈会；住建部、民政部：10月起推进完整社区建设试点工作；浙江：前三季度商品房销售面积、销售额分别下降35.4%和36.9%，降幅比上半年收窄9.9和8.2个百分点；厦门：多孩家庭购买首套房公积金贷款额度增加10万元；苏州：第四批集中供地共出让18宗地，均以底价成交，共计179.21亿元；济南：10月31日三批次集中供地全部底价成交；东莞：房企申请商品房预售许可前，开设监管账户需为新银行账户；华润有巢保障性租赁住房REIT正式获批，中金安徽交控高速公路REIT将于11月7日正式公众发售。
本周新房和二手房销售量均较上周下降。第44周29大城市新房销售为2.51万套，较上周下降10.5%；11大城市二手房销售0.97万套，较上周下降7.5%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降2.3%、上升1.2%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降11.5%、下降10.9%。库存量和库销比均较第43周下降。截至第44周，15大城市库存为122.5万套，较第43周减少3145套；库销比为14.9个月，较43周下降0.1个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第44周26大城市合计成交土地43块。土地出让金额减少。第44周26大城市土地出让金为295.8亿元，较第43周减少70.4亿元。平均溢价率上升。第44周26大城市土地成交平均溢价率0.4%，较第43周上升0.2%。
重点公司公告。保利发展、万科、碧桂园等公司公告10月份月度经营情况。万科25亿元公司债上市，票面利率3.45%。招商蛇口50亿元公司债上市，票面利率分别为2.60%和3.12%。大悦城15亿元公司债上市，票面利率3.13%。滨江集团为控股子公司提供担保。
投资建议与投资标的
本周新房、二手房环比同比均下降，土地市场成交依旧低迷。自今年5月份以来优质民营房企已多次利用信用保护工具及增信担保发债，本周交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司再度召开民营房企座谈会，反映监管对民营房企融资的支持态度。销售是房企资金面改善的关键，克而瑞数据显示10月份百强房企销售金额同比下降31.7%，前值为-26.5%，市场表现不及9月，同时企业间分化加剧。供给端房企投资意愿持续疲弱，本周苏州和济南的集中出让土地均全部以底价成交，区域性房企和城投平台继续承担拿地主力。此前财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，在当前二三线城市土地市场普遍依靠地方平台公司托底的情况下，预计Q4参拍企业降继续减少。综合来看，我们认为当前政策力度尚不足改变基本面弱复苏的态势，Q4末或有机会看到更大力度宽松政策。预计企业间分化仍将加剧，看好央国企和高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
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