房地产行业第45周周报：新房成交降幅再度扩大，“第二支箭” 、金融16条提振市场信心

本周新房成交同比降幅扩大、二手房成交同比增速下滑，土地市场同比量涨价跌，但溢价率同环比上升。
核心观点
本周新房成交同环比降幅扩大，二手房成交同比增速下降。43城新房成交面积265.8万平，环比下降25.7%，同比下降42.3%，同比降幅较上周扩大22.3个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-29.1%、-24.1%、-11.6%，同比增速分别为-30.3%、-40.1%、-32.5%，一、二、三线城市同比降幅扩大了15.3、17.2、27.5个百分点。15城二手房成交面积131.6万，环比下降7.2%，同比上升42.1%，同比增速较上周降低了12.1个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-16.7%、0.9%、-11.0%，同比增速分别为3.1%、82.1%、49.1%，一线城市同比增速下降25.4个百分点，二、三线城市同比增速分别上升了5.8、0.3个百分点。
新房库存面积环比上升，去化周期同环比上升。14城新房库存面积为1.0亿平，环比上升0.8%，同比上升2.8%，去化周期为13.8个月，环比上升0.3月，同比上升2.1个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为1.3%、0.7%、-0.4%；去化周期分别为11.0、12.5、14.9个月，环比上升0.3个月、0.0个月、0.4个月。
土地市场同比量涨价跌，溢价率同环比上升。百城土地成交建面3945万平方米，环比下降1.2%，同比上升47.1%；成交土地总价554亿元，环比下降53.2%，同比减少19.9%；楼面均价1404元/平方米，环比下降52.6%，同比减少45.6%；溢价率5.44%，环比上升497.8%，同比上升156.6%。
本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为56.1亿元，同比上升33.2%，环比上升13.3%；净融资额为-25.6亿元。其中国企国内债券总发行量为56.1亿元，同比上升106.9%，环比上升13.3%；净融资额为0.7亿元。民企国内债券未发行债券，总偿还量为26.3亿元，同比下降52.3%；净融资额为-26.3亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为10.2%，较上周上涨9.6个百分点；相对沪深300收益为9.6%，较上周上涨15.4个百分点。房地产板块PE为12.86X，较上周上升1.2X
北上资金对有色金属、家用电器和银行加仓金额较大，分别为49.12、25.51和20.19亿元。对房地产的持股占比上升0.06%（上周下降0.12%），净买入-11.83亿元（上周净买入-3.67亿元）。
投资建议
本周央行公布社融数据，10月居民中长期贷款新增332亿元，同比少增3889亿元（9月同比少增1211亿元），少增幅度环比大幅提升，居民中长期贷款明显走弱，购房需求仍然较弱。不过本周我们也看到了部分高能级城市小幅松动，北京通州区台湖、马驹桥两地商品住房（包括新建商品住房和二手住房）双限购正式取消，杭州对首套房的贷款部分认定条件、二套首付比例及房贷款利率进行了优化调整。我们认为一线城市、强二线城市放松释放强信号，首付比例、认房不认贷等信贷政策调整，限购范围的调整等多个维度仍有进一步发力的可能。本周交易商协会发出“第二支箭”，扩大民营企业债券融资支持，总支持规模2500亿（后续可扩容）。我们认为此次政策有望直接增强和稳固优质民营房企的主体信用，有助于引导市场机构改善对民营企业的风险偏好，促进民营房企的融资修复。此外，央行、银保监会发布金融16条支持房地产市场平稳健康发展，中央自上而下从信贷、信托、债券等多渠道、多方位支持地产融资，同时明确了“财务总体健康，短期面临困难的企业”均可享受债券增信支持，且有困难偿还的，可合理展期，对于部分此前市场预期不佳、短期资金有压力的房企，起到了主体信用增强、资金支持的作用。
我们认为，供需两端新一轮宽松的想象空间正被打开，地产板块有望迎来修复。虽然当前行业基本面并未出现明显反转，但“第二支箭”+金融16条政策力度显著，较大程度地提振了市场信心，对受困的优质民企主体也产生了积极推动作用。同时，随着近期北京、杭州等地的出现限购、限贷调整，后续我们有望看到更多高能级城市需求端政策的进一步宽松和渗透。我们建议关注：1）稳健的龙头央企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、滨江集团、华发股份。2）边际收益于政策利好的优质民企（含混合所有制房企）：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿地控股、旭辉控股集团、碧桂园。
【点击查看PDF原文】