房地产2022年10月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄

国家统计局发布2022年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。10月销售面积9757万平，同比增速-23.2%（前值：-16.2%）；开发投资金额1.04万亿元，同比增速-16.0%（前值：-12.1%）；新开工面积8955万平，同比增速-35.1%（前值：-44.4%）。
核心观点：
销售再度“探底”，居民购房意愿持续低迷。10月全国商品房销售面积9757万平，销售额9452亿元，同比分别减少23.2%和23.7%，降幅较上月分别扩大了7.0和9.5个百分点。单月销售降幅扩大，复苏程度不及预期，主要是因为市场信心仍未恢复，居民购房意愿仍然低迷，观望情绪浓厚。从销售均价来看，10月商品房销售均价9687元/平，同比下降0.6%，环比下降3.0%，尽管部分房企采取“以价换量”的营销策略，但需求仍未得到提振。从各地区来看，东部地区销售面积同比降幅仍然最小，仅15.5%，但由于供应经过前两个月的集中放量，10月疲软，降幅较9月扩大了10.3个百分点。中部、西部地区10月销售面积同比降幅分别为21.1%、34.7%，降幅较上月分别扩大了3.9、5.0个百分点。从累计来看，1-10月全国商品房销售面积11.1亿平，同比下降22.3%；销售金额10.9万亿元，同比下降26.1%；销售均价9789元/平，同比下降4.9%。我们认为市场低迷状态预计持续，销售短时间难有明显起色。主要基于：1）全国性强力的需求端政策预期较弱，前期的放松政策效果始终不明显，保交楼政策落地效果仍待观察；2）根本原因在于居民购房意愿仍然低迷，房价上涨预期较弱、对保交付的担忧、收入与就业预期较差三大困扰因素短期内都难以扭转。
投资仍然低迷，单月新开工改善。10月开发投资金额1.04万亿元，同比下降16.0%，降幅较上月扩大了3.9个百分点；1-10月累计开发投资金额11.4万亿元，同比下降8.8%，降幅较上月扩大0.8个百分点。投资持续低迷，一方面是因为销售持续低迷、前期拿地大幅减少，土地投资减少对投资造成了拖累；另一方面，房企资金持续紧张，建安投资支撑持续减弱，1-10月施工面积88.9亿平，同比下降5.7%，降幅较上月持续扩大了0.4个百分点。10月新开工面积8955万平，同比下降35.1%，降幅较上月收窄了9.3个百分点；1-10月累计新开工10.4亿平，同比下降37.8%，降幅较上月微幅收窄了0.2个百分点。虽然新开工降幅收窄，但从绝对数值来看，10月新开工面积处于2010年以来同期最低量，同比降幅也仍然较大。
受益于中央与地方“保交付”政策的不断推进，累计竣工降幅持续收窄。10月竣工面积5686万平，同比下降9.4%，降幅较上月扩大3.4个百分点；1-10月累计竣工面积4.7亿平，同比下降18.7%，降幅较上月收窄了1.1个百分点。由于房企资金持续承压，叠加疫情反复，施工节奏放缓，竣工周期拉长，整体竣工仍待底部修复。
开发商到位资金单月降幅扩大，主要受房款拖累；外部融资或将持续改善。10月房企到位资金1.12万亿元，同比减少26.0%（前值：-21.3%）；1-10月到位资金12.55万亿元，同比减少24.7%，降幅扩大0.2个百分点。1）房款降幅显著扩大。10月房款5446亿元，同比下降31.1%，降幅大幅扩大12.6个百分点，其中定金及预收款、个人按揭增速分别为-31.0%、-32.4%，降幅较上月分别扩大了12.3、13.1个百分点。我们认为这与销售低迷、回款不畅有关。2）非房款降幅收窄，外部融资初现改善。10月非房款5736亿元，同比下降20.4%，降幅缩小了3.5个百分点，其中国内贷款、自筹资金单月同比增速分别为-18.4%、-20.7%，降幅分别收窄了7.1、4.8个百分点。近期“第二支箭”+金融16条+保函置换预售监管资金统一规定三重利好释放，初步形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性问题，我们认为年末房企到位资金或将持续改善。
投资建议：
10月销售与投资持续低迷，当前行业基本面并未出现明显反转；虽然近期政策利好频出，但从政策起效到销售复苏，销售改善传导到投资修复，仍然需要一个过程，年末基本面大概率延续当前形势。现阶段，我们建议关注供需两端新一轮政策宽松空间打开后的地产板块机会。我们建议关注：1）稳健的龙头央企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、滨江集团、华发股份。2）边际收益于政策利好的优质民企（含混合所有制房企）：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿地控股、旭辉控股集团、碧桂园。
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