2022年11月中国房地产销售数据点评：十一月房产销售继续探底，国央企领先态势持续

11月销售金额环比下降0.3%，同比降幅25.5%。降幅较9、10月基本持平。据克而瑞报道，2022年11月Top100开发商销售操盘金额为5589.8亿元，同比2021年11月仍有42.6%的降幅，相较于2020年10月下降41.8%；环比数据来看11月较10月环比下降0.3%，主要因为疫情多点散发影响开盘节奏；我们预计12月随着国家三箭齐发全面支持房企融资，救项目与救企业并存，开发商推盘节奏在四季度加快，叠加去年同期基数较低等因素，环比数据或将正增长，同比降幅或将进一步收窄。
企业分化加剧，国央企表现相对亮眼。据克而瑞报道，Top20全口径销售排名的开发商中，碧桂园、保利发展及万科地产分别以380亿元、370亿元和361亿元排名前三；同比数据方面，共有7家开发商同比为正，其中国央企占比超7成，建发房产、华发股份及中国铁建分别以198%、60%和27%的同比增幅排名前三。融创及新城等公司同比降幅较大，降幅分别为78%和64%。国央企经营稳定、市场信誉度高，因此实现销售业绩增长。
三箭齐发全面支持房企融资，救项目与救企业并存。11月8日交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；11月12日央行和银保监会又联合发布“央十六条”，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持。此11月28日，证监会又公布了“股权融资优化5条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。至此，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
投资建议：关注销售发力且长期聚焦一二线的央企及混合制房企：招商蛇口、保利发展、金地集团、万科A，以及一线强二线城市货值较高，销售潜力较大的地方国企：建发国际、建发股份、华发股份。
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