房地产行业研究:11月三箭齐发,提振行业信心预期

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杜昊旻 发表于 2022-12-5 00:00:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
行业点评
本周A股港股地产板块和物业板块均有所上涨。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.5%,在各板块中位列第11;WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.9%,在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.6%,恒生中国企业指数涨跌幅为+6.7%,沪深300指数涨跌幅为+2.5%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.1%和+1%。
本周北京、杭州、武汉、无锡等地土拍,土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1905万㎡,单周环比+8%,单周同比-20%,平均溢价率2%。2022年初至今,全国300城累计宅地成交建面49723万㎡,累计同比-37%;年初至今,华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房成交同比持续下降,环比持平,弱势难掩。本周(11.26-12.02)35个城市商品房成交合计403万平米,周环比+0.1%,周同比-33%。其中,一线城市周环比+4%,周同比-36%;二线城市周环比+3%,周同比-26%;三四线城市周环比-34%,周同比-67%。
本周二手房成交同比上升,环比持平,三四线城市热度维持较高水平。本周15个城市二手房成交合计136万平米,周环比-0.1%,周同比+8%。其中,一线城市周环比-16%,周同比-37%;二线城市周环比-2%,周同比+19%;三四线城市周环比+108%,周同比+164%。
11月三箭齐发,央国企和优质民营房企充分受益,提振行业信心和预期。
当前已呈现出支持房企融资“三箭齐发”的格局,基本形成了供给端支持政策的基本框架。在此框架下各项实质性措施快速推进,保交楼、防风险,行业信心和预期有望得以提振。我们预计:①第一支箭:后续将有更多央国企和优质民营房企获得各大银行的授信。②第二支箭:在尚有较优质抵押物的情况下,多数民企前两次的中票发行成功率较高,而后期债券的发行成功率更需看抵押物的质量高低。优质抵押物多、短期公开债务压力较小的房企或能渡过现金流困境。③第三支箭:允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资,此政策对母公司有优质涉房资产利好最大,且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。板块估值将受益于政策整体提升,头部央国企估值稳步修复,且能通过并购重组扩大土储。混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力,渡过当前的现金流困境。截至12月4日,据不完全统计,已有万科A、华夏幸福、福星股份等10家A股上市房企或涉房企业发布公告称拟增发或配股融资。
投资建议
短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善,而中长期看央国企的发展更有支撑,在优质的土储和持续的拿地能力加持下,更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企,如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外,政策放松或加大市场活跃度,建议关注强房产交易平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约

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