房地产行业研究：11月三箭齐发，提振行业信心预期

行业点评
本周A股港股地产板块和物业板块均有所上涨。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+6.7%，沪深300指数涨跌幅为+2.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.1%和+1%。
本周北京、杭州、武汉、无锡等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1905万㎡，单周环比+8%，单周同比-20%，平均溢价率2%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面49723万㎡，累计同比-37%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房成交同比持续下降，环比持平，弱势难掩。本周（11.26-12.02）35个城市商品房成交合计403万平米，周环比+0.1%，周同比-33%。其中，一线城市周环比+4%，周同比-36%；二线城市周环比+3%，周同比-26%；三四线城市周环比-34%，周同比-67%。
本周二手房成交同比上升，环比持平，三四线城市热度维持较高水平。本周15个城市二手房成交合计136万平米，周环比-0.1%，周同比+8%。其中，一线城市周环比-16%，周同比-37%；二线城市周环比-2%，周同比+19%；三四线城市周环比+108%，周同比+164%。
11月三箭齐发，央国企和优质民营房企充分受益，提振行业信心和预期。
当前已呈现出支持房企融资“三箭齐发”的格局，基本形成了供给端支持政策的基本框架。在此框架下各项实质性措施快速推进，保交楼、防风险，行业信心和预期有望得以提振。我们预计：①第一支箭：后续将有更多央国企和优质民营房企获得各大银行的授信。②第二支箭：在尚有较优质抵押物的情况下，多数民企前两次的中票发行成功率较高，而后期债券的发行成功率更需看抵押物的质量高低。优质抵押物多、短期公开债务压力较小的房企或能渡过现金流困境。③第三支箭：允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资，此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储。混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境。截至12月4日，据不完全统计，已有万科A、华夏幸福、福星股份等10家A股上市房企或涉房企业发布公告称拟增发或配股融资。
投资建议
短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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