房地产行业第1周周报：二手房成交全线反弹；首套房利率将与当地房价涨跌挂钩

本周新房成交同比降幅明显收窄，二手房成交同比增速由负转正。土地市场同环比量升价跌，溢价率同环比均下降。
核心观点
本周新房成交同比降幅明显收窄，二手房成交同比增速由负转正。43城新房成交面积333.6万平，环比下降27.7%，同比下降14.3%，同比降幅较上周收窄了21.3个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为16.3%、-38.4%、17.6%，同比增速分别为4.7%、2.1%、63.8%，同比增速分别提升了39.7、10.0、90.9个百分点。15城二手房成交面积98.4万平，环比上升1.9%，同比上升24.2%，同比增速较上周提升了52.5个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-31.2%、19.3%、12.8%，同比增速分别为3.6%、73.3%、57.1%，同比增速分别上升了29.8、91.3、28.6个百分点。
新房库存面积与去化周期环比均降低，同比均上升。14城新房库存面积为1.05亿平，环比下降0.9%，同比上升1.5%，去化周期为15.3个月，环比下降0.2个月，同比上升4.5个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-3.6%、-0.8%、0.0%；去化周期分别为11.5、12.8、16.1个月，环比分别降低0.7、0.1、0.6个月。
土地市场同环比量升价跌，溢价率同环比均下降。百城土地成交建面8902万平，环比上升9.0%，同比上升79.5%；成交土地总价为1475亿元，环比上升4.2%，同比上升52.7%；楼面均价为1657元/平，环比下降4.4%，同比下降14.9%；百城成交土地溢价率为0.84%，环比下降57.1%，同比下降57.8%。
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为91.8亿元，同比上升19.4%，环比上升38.1%；净融资额为-19.4亿元。其中国企国内债券总发行量为91.8亿元，同比上升36.4%，环比上升211.3%；净融资额为74.1亿元。民企国内未发行债券；总偿还量为93.5亿元，同比上升408.2%，环比上升8451.6%；净融资额为-93.5亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为+3.9%，较上周上涨6.7个百分点；相对沪深300收益为+1.1%，较上周上升5.0个百分点。房地产板块PE为13.56X，较上周上升0.51X。北上资金对电力设备、银行和非银金融加仓金额较大，分别为34.71、33.05和30.75亿元。对房地产的持股占比上升0.02%（上周为下降0.05%），净买入0.55亿元（上周净买入0.36亿元）。
投资建议
本周中央层面，央行等部门发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。此次政策给予了房价疲软的城市自主下调房贷利率的权限，充分体现了中央对首套购房、刚需购房的支持，是2022年9月29日房贷政策的延续和升级，不同点在于：1）动态调节机制规定了入围城市名单季度性调整，更多压力城市能享受到政策红利，同时，设立了房价三连涨即恢复全国统一利率下限的退出机制；2）929政策仅有3个月试行期，而0105新政暂未设定截止时限。根据国家统计局全国70城房价指数数据，此次新政下，近3个月房价持续下降的城市共有38个，其中二线城市13个、三四线城市25个。地方层面，本周需求端政策放松涵盖多个二线城市，成都局部放松限购，重庆放松限贷，长春、潍坊等放松公积金贷款，大连、漳州减税降费。随着疫情管控全面解除及核心城市需求端政策持续发力，住房需求有望逐渐得到释放，本周看到了新房成交同比降幅明显收窄、二手房成交全线反弹。
目前融资端和房企端的各类支持政策应出尽出，我们认为23年需求端的政策可能会迎来较大的变化，尤其是集中在核心城市的政策调整。但目前最为担忧的问题仍然是购房者的信心和预期，我们预计需求端最早或在2023年3、4月才会出现明显修复的可能。预计一季度政策节奏加快，在观察落地效果的同时重点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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