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房地产行业地产周期复苏专题之一:让政策的子弹飞一会
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陈立.李垚
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陈立.李垚
发表于 2023-2-8 00:00:00
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核心观点:当前市场对地产股的核心分歧在于对销售复苏预期,春节后,各地出现销售边际改善但幅度并不明显,而需求端政策出台的节奏却并不如市场所预期的快速,股价在强预期与弱现实之间反复博弈。
本篇报告是我们关于房地产周期复苏的系列专题第一篇,对于本轮周期复苏过程,我们从供给和需求两端切入,探讨本轮复苏的路径,并与历史上地产周期进行对比。
低库存与弱需求的矛盾
我们认为,本轮房地产下行的源头,本质在于房地产企业在低库存环境下,由于外界流动性环境恶化,被迫选择了降价抛售存量资产,进一步传递至购房预期下行,产生了供需双弱的结果,市场呈现出低库存与弱需求共存的矛盾局面。
供给层面,房地产行业2015年后整体开工规模并未长期的超过销售规模,甚至在2021年市场下行后,库存规模甚至加速下降,全国销售面积占比超过八成的区域,其存销比自2014年的2.0下降至0.9年,在主要区域销售规模相比2014年保持增长的情况下,库存规模反而持续下降,全国库存并未出现全局性过剩。
需求层面,本轮周期短期大幅下行,主要由房企主动降价带来的房价预期,以及疫情带来的收入预期冲击导致需求释放放缓,长期的人口结构问题并非是导致短期行业波动的核心因素。
强政策与弱现实的反差
2022年以来,行业供需两端政策持续加码,但房地产市场并未同步复苏,行业呈现出强政策与弱现实的反差。由于疫情对未来收入的预期冲击、叠加停工停贷问题对期房交付预期的负面影响下,居民端购房需求释放出现了显著的放缓。这一需求端问题难以通过常规降利率、首付比例等宽松方式改善需求。
但危机之中,曙光已现。融资环境改善下,开发商抛售的意愿大幅降低,从企业缩减供应,到市场价格改善可期。中证地产债净价指数自2022年11月87的低点反弹至92,全国商品房住宅当月均价同比连续半年正增长,12月同比增长7%,房价已经触底回升。
老路径与新周期的复苏
传统地产周期中,高库存环境下,市场复苏通常先经历销量回升,库存消耗后房价上涨。本轮低库存环境下,需求边际改善叠加供给侧刚性缺口,房价将优先于销量复苏,由整体市场预期改善,带动企业拿地推盘推升供应,销量随后改善。节奏上来看上半年房价企稳,下半年量价齐升。
自2019年来,百强房企拿地规模持续小于销售规模,2022年供给缺口扩大至3.1亿㎡,连续两年供给缺口超3亿㎡。由于供给端的刚性缺口,在需求边际复苏的过程中,房价在中长期来看,均具备上涨的基础。
投资建议
推荐关注供给出清后,房价复苏带动的资产价格重估过程中,估值逻辑从注重盈利的PE估值向注重房价的PB重估切换的过程,重点关注低PB房企:万科A、绿城中国、金地集团、新城控股;及头部房企:保利发展、招商蛇口;及央企地产附属物业公司:中海物业、华润万向生活、保利物业等投资机会。
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