房地产行业研究周报：新房销售仍待复苏 二手房热度高于新房

投资摘要：
每周一谈：新房销售仍待复苏二手房热度高于新房
新房销售仍待复苏
新房市场尚未出现明显转暖信号。截止至2023年第6周（2月6日-12日），重点监控30座城市商品房销售面积累计同比-20.6%，最近一周单周同比增速+12.6%，由于2022年单周同比基数进入春节前后，基数错位同比增速提升。
分能级来看，截止至2月12日，4座一线城市商品房销售面积累计同比-21.2%，8座二线城市累计同比增速-20.4%，18座三四线城市累计同比-20.4%。
为了减少基数影响，我们选取春节相同时间间隔的单周销售表现比对，2023年同期销售增速仍未负值。其中春节前一周与2022年基本持平，春节后三周销售均不及2022年表现，但单周同比跌幅有所收窄，本周为节后第三周，假期影响已逐步消退，当周30座监控城市商品房销售面积同比增速-28.9%，较上周提高0.3pct。
观察2022及2023年与春节相同时间间隔的周度数据，春节后一线城市销售复苏进度好于三四线。以春节同期为基数，一线城市最新一周单周同比-20%，较上周提高30pct，二线-31%，较上周提高6pct，三线为-32%，较上周提高13pct。
具体城市来看，拉萨、温州、南宁、惠州、江门、济南商品房销售面积累计同比增速为正，其余城市均为负增长；重点城市的累计同比增速分别为：北京-6.9%、上海-17.5%、广州-37%、深圳-33%、杭州-20.2%、南京-49.8%、武汉-14.8%、成都-31%。
二手房市场热度好于新房市场
销售数据同比表现优于新房，中介带看量较节前有显著提升。截止至2月12日，13城二手房销售面积累计同比增速-14%，本周有所回落，但仍好于新房市场；此外根据贝壳研究院数据，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较节前提高30%以上，日均带看客户提高1倍以上；随着带看量提升，成交数据有望随之升温。
整体来看，当前疫情及春节假期对商品房市场的影响在逐步减弱，积累的需求逐步释放，成交活跃度的提升有利于恢复购房者的置业信心。尽管新房复苏尚不显著，但从新房销售面积单周同比的跌幅收窄、部分城市的市场升温、以及二手房市场的热度提升，都在传递积极信号；后续紧密关注市场进入三四月份的销售边际变化。
数据追踪（1月30日-2月5日，受春节假期基数影响，数据有较大波动）：
新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+756pct、-24pct，一线城市+289pct，-25pct，二线城市+1236pct，-25pct，三线城市+1037pct，-21pct。
二手房市场：13城二手房成交面积累计同比-9pct。
土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-19pct，成交建筑面积累计同比+25pct，成交金额累计同比+4pct，土地成交溢价率为2.26%。
城市行情环比：北京（+905pct），上海（+357pct），广州（+425pct），深圳（+1023pct），南京（+641pct），杭州（+295pct），武汉（+445pct）。
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