房地产行业点评报告：三个月十城推出房票，推动城市成交修复

十城推出房票安置措施，棚改票据化
根据我们统计，2022年4-6月期间全国已有10个城市陆续推出房票安置措施，包括苏州常熟、台州温岭、宁波、丽水、绍兴、嘉兴、郑州等（详见下表）。房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有权人根据房屋价值发放等额（或等额+奖励金）面值的房票，被征收人可以凭房票在有效期内购买合作开发商的楼盘。房票的使用规定通常为：1）可兑换的房屋是市内或者市内特定区域的房屋；2）对于可兑换的房屋是新房还是二手房，不同城市要求不同（例如，宁波市海曙区允许使用房票购买二手房；绍兴市越城区则明确二手房不纳入房票购买范围）；3）原则上，一张房票仅可兑换一套房，且不得将房票买卖、抵押、非法套现；4）房票可兑换的房屋价值通常不低于房票的面值的一定比例（例如郑州不低于90%），超出房票面值的部分由购房者通过增加商业贷款补足。
房票安置措施的目标：缓解政府征收资金压力，推动弱城楼市修复
不同于以往的棚改货币化，房票安置措施具有以下特点：1）房票机制下政府支出资金较少，主要支付一笔短期的过渡费（例如郑州模式），这对政府的资金压力较旧模式大大减轻；2）棚改货币化后对于资金的使用不一定有硬性要求，但房票的使用有明确指向，兑换标的通常为合作房企的新房，且有18-36个月的有效期限制。目前出台房票安措施的城市基本为短期市场成交量较为低迷的城市。我们认为房票有利于推动所在城市成交量的修复，并通过成交量修复带动市场活跃度修复。
房票安置模式有利于土地与楼市进入正循环
房票安置模式有利于政府以少量资金撬动棚改区域、推动城市土地整理进程，有助于当地整理和出让地块。对于棚改购房者来说，棚改货币化或房票，最终都能够实现居住环境改善。对于房地产企业来说，短期的重点任务仍是商品房有效去化，实现资金回流。房票安置模式下，房企在资金回流方面主要有三种途径：1）房票兑换现金；2）超出房票面值部分的购房人贷款；3）政府以未来土地兑换，房企再通过建设销售未来项目实现资金回流。我们认为，通过房票方式置换新房/二手房有利于推动当地市场交易活跃度，市场交易活跃度提升才能带动需求信心修复，进而进入修复正循环。中长期来看，我们认为房票安置制度利好当前成交量偏弱的城市房地产市场交易量修复，其政策对需求修复力度不弱于放松限购限贷，成交较弱市场成交量有托底H2行业需求修复不必过度悲观。
投资建议
投资标的选择上，我们维持行业观点：1）看好综合能力最优的优质龙头；2）看好弹性强的小而美房企；3）增加关注中介和物业板块机会。对应推荐股票：保利发展、天健集团、滨江集团、贝壳、碧桂园服务。
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