房地产行业：百强房企2022年6月销售数据点评：百强房企销售环比改善，头部及区域型优质房企销售逆势增长

事件：克尔瑞发布2022年6月百强房企销售数据。
6月百强房企“双喜临门”，销售环比大幅改善，同比降幅年内首次收窄。根据克而瑞公布的2022年6月百强房企销售榜单，6月TOP100房企销售操盘金额为8310.7亿元，环比增长60.06%，较去年6月同比-42.99%，本月销售市场“双喜临门”，环比实现大幅回升，同比降幅年内首次收窄。房地产行业“久旱逢甘霖”，在半年度业绩压力下，规模房企积极推盘、营销，市场供求有所放量；同时政策效果开始显现，部分城市政策宽松带来新房客户来访量上升和商品房日均成交量修复。与此同时，市场依然面临下行压力，主要系：1）房价预期转跌，“买涨不买跌”的心理下，消费者观望情绪严重；2）自2021年以来“房企暴雷”等风险事件频出，使得购房者对能否交付存在担忧，投资者信心不足；3）受到疫情的影响，居民就业难度增长，收入预期下降，还贷压力加重，市场需求和购买力明显不足。销售企稳还需要政策和市场环境改善的合力，我们保守估计销售市场到第四季度企稳。
本月大型房企销售表现优于其他梯队。2022年6月单月销售规模超过100亿的企业有21家，各梯队房企销售门槛均较上月实现明显增长，TOP3、10、20、50、100房企的累计销售门槛分别为2096、850、438、216、67亿元，同比分别为-40.9%、-47.7%、-54.2%、-52.1%、-59.8%。就单月销售金额而言，百强房企6月销售额与去年同期相比仍存在一定降幅，但大型房企销售表现显著优于其他梯队。2022年6月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企单月销售额为1391、2140、1493、1967、1320亿元，同比分别为-33.5%、-36.7%、-40.6%、-47.5%、-53.5%，环比分别为32.3%、90.2%、66.3%、50.9%、62.1%。
头部及区域型优质房企销售逆势增长。具体到房企，单月销售排名前三的企业是保利发展、碧桂园、万科地产，6月全口径销售额分别为510.0、458.0、422.7亿元，同比-0.97%、-36.65%、-37.44%，环比34.2%、21.2%、44.1%。招商蛇口6月销售金额为411.5亿元，环比实现大幅增长，同比略降6.92%，排在第4名。在头部房企中，保利发展、中国金茂、招商蛇口、中国铁建下降较为温和，销售同比降幅均在10%以内。在单月销售额排名前二十的房企中，华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团实现了逆势增长，销售增速分别为2.53%、28.75%、40.55%、76.62%、18.57%。我们认为头部房企虽在短期受到市场环境的影响较大，但随着行业环境转好，政策逐步放松，强信用房企将率先迎来修复。
投资建议：目前行业的分歧点在于政策宽松能否带动销售复苏以及房企盈利中长期能否修复。针对分歧一：目前政策宽松已经过渡到了高能级城市，从城市库存来看，高能级城市已经具备宽松基础，政策储备工具依旧丰富，大面积的城市宽松还在途中。虽然本轮周期销售的复苏路径较以往更加艰难和曲折，但修复终有时，从我们跟踪的高频数据来看，部分城市的政策宽松效果已经开始显现，我们预计销售在四季度将迎来复苏。针对分歧二：我们观察到今年首轮土拍各城市优质地块供给比例加大，并且总体溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。在“稳增长”主线下，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业优质标的：保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、新城控股（601155）、龙湖集团(0960.HK)、滨江集团（002244）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。
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