房地产行业双周报：销售土拍市场渐渐回温，各地落户限购政策松绑

核心观点
近期核心观点：分歧收敛，势能充足，大行情曙光已现
我们在429政治局会议后明确提出地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，核心矛盾就是销售能否回暖。6月两次销售复苏信号带来的上涨幅度都比较亮眼，足以说明在市场长时间的普遍悲观之下，地产板块已经积累了充足的上涨势能。
进入7月，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，单月同比降幅大概率收窄，Q3单季度可能转正。最难熬的时候已经过去，大行情曙光已现。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。
销售：市场逐渐回暖
从月度数据看，环比提振明显。2022年6月单月300城住宅销售面积3334万㎡，环比提升至+17%，同比降幅缩窄至-43%；2022年截至6月，300城住宅累计销售面积17607万㎡，累计同比-48%。2022年6月单月百强房企全口径销售额8311亿元，环比提升至60%，同比-43%；2022年截至6月，百强房企累计全口径销售额34706亿元，累计同比-51%，降幅于年内首次收窄。从日频数据看，销售逐渐复苏。2022年截至7月3日，30城商品房成交面积合计7424万平方米，同比下降32%，但降幅逐渐收窄。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-37%、-38%、-31%、-12%。样本城市中，青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。
拿地：成交略有回温
2022年6月单月300城住宅土地成交建面为8484万㎡，环比+68%，同比-46%；2022年截至6月，300城住宅土地累计成交建面为30446万㎡，累计同比-58%。2022年6月300城住宅土地当月成交溢价率为4.3%，依旧维持较低水平。
融资：债券发行额处于低位
2022年6月，房企发行国内债券473亿元，环比-5%，发行海外债券57亿元，环比+20%，合计债券融资531亿元，环比-3%。2022年截至6月，房企累计发行国内债券2859亿元，同比-26%，累计发行海外债券664亿元，同比-67%，合计债券融资金额3522亿元，同比-40%。
重要事件：
①上海、杭州松绑人才落户政策。②西安表示二手房挂牌价可尊重卖方意愿。③成都出台商品房预收款监管办法实施细则。④郑州地产集团拟在主城八区收购存量房源用于人才公寓。⑤安徽六安、广东揭阳、哈尔滨、广东东莞、湖南永州放松公积金使用、限购等政策。⑥浙江省三孩家庭首套自住房公积金贷款额度可上浮20%。⑦郑州第一批集中供地落幕，收金107亿元，九成底价成交。⑧苏州、合肥、宁波、武汉、杭州第二批集中供地落幕。
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