房地产行业2022年6月月报：6月楼市边际复苏；高能级城市与头部房企率先企稳修复

核心观点
新房：6月40个城市成交面积2425万平，环比+71.3%，较5月增速提升59pct，同比-10.4%，较5月降幅收窄38pct。销售边际复苏主要原因：1）前期放松政策逐步起效传导到销售端；2）被疫情所延误的需求回补。从结构看，一线城市成交373万平，环比+142%，同比-8.5%，降幅收窄40pct。其中北京、上海疫后迎来补偿性需求释放，环比涨幅分别高达67%和1146%，但同比仍有31%和12%的下降；深圳、广州低位回升，环比分别增长75%和50%，同比增速也回正至21%和16%。受各地政府利好政策频频影响，二线城市市场稳步复苏，新房成交面积环比增速提升了62pct至74.5%，同比跌幅缩小39pct至2.5%。三线城市复苏相对缓慢，新房成交面积环比+25.9%，增速提升了34pct，同比-13.3%，降幅收窄35pct。同时二线城市间分化也在加剧，成都、南京、苏州、杭州等城市回暖明显，青岛、福州、厦门等城市仍待观察。
二手房：6月13个重点城市二手房成交量为634万平，环比上涨35.9%，较5月增速提升了41pct，同比降幅收窄24pct至3.8%。一、二、三线城市环比增速分别为20.7%、47.4%和35.7%。除深圳、厦门环比下降外，其余城市均环比显著增长。青岛、杭州、苏州环比涨幅均超50%。
库存与去化：库存量同环比增长，去化周期有所缩短。截止到6月末，14个城市新房库存面积1.04亿平，环比+0.6%，同比+9.3%；去化周期为14.7个月，环比-2.5%，同比+72.5%。一、二、三线城市库存面积环比+0.1%、+0.2%和-2.5%，同比+12.9%、+8.1%和+4.9%；去化周期分别为13.1、11.9和14.9个月，环比+2.7%、-2.1%和-12.2%，同比+72.6%、+62.7%和+49.7%。具体来看，上海、深圳、杭州、南京、苏州去化周期在12个月以内。
开盘去化率：全国重点35城开盘去化率自5月下旬逐步企稳回升，6月第3周提升至52%，环比提升了5pct。从具体城市看，上海疫情后售楼处陆续开放，6月开盘去化率为68%，济南、南京、杭州开盘去化率分别提升3、32、13pct至22%、47%、81%。
土地市场：1）成交规模延续低位运行，百城土地成交建面同比-58.8%；2）楼面价上涨。百城住宅类用地成交平均楼面价为5699元/平，环比+36.4%，同比+46.4%；3）本月10城完成集中土拍，受此影响，百城住宅类用地平均溢价率上升至4.9%，环比增加1.4pct，同比下降了6.4pct。4）今年首批重点城市集中土拍热度略好于去年二、三批次。22城首批集中土拍合计成交金额4964亿元，成交建面3896万平，成交量较去年首批腰斩（成交建面较去年首批下降63%）；楼面均价1.27万元/平，高于去年；底价成交率为61.6%，较去年第二、三批显著下降12、15pct；触顶成交率为22.5%，较去年二、三批均提升了10pct；流拍率仅9.2%，较去年二、三批下降了4.1、3.3pct；平均溢价率为3.9%，高于去年第二、三批的3.6%、1.9%。
房企：1）百强房企6月单月权益口径销售额5714亿元，同比-41.8%（前值-59.2%），环比+57%（前值：3.5%）。上半年百强房企累计权益销售额2.43万亿元，同比-50.8%（前值：-53.2%）。头部房企修复幅度更大。CR5、CR10、CR20、CR50单月权益口径增速-28.0%、-32.6%、-33.7%、-38.2%，较上月收窄了26、23、22、19pct。TOP20房企中单月销售额仅华发、越秀、滨江、华润同比正增长。2）今年以来行业各类债券发行规模同比持续负增长，上半年累计发行量腰斩。6月行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模合计909亿元，同比-51%，环比+28%，平均发行利率4.03%，同比-1.71pct，环比+0.17pct。上半年累计发行规模4826亿元，同比-57%，平均发行利率4.13%，同比-1.52pct。6月招商蛇口、保利发展、建发国际发行国内债券规模最大，分别为71、45、44.5亿元。房企当前仍然面临较大的资金压力，下半年国内债券+海外债到期规模为4921亿元，其中7-8月迎来偿债高峰期，到期规模分别为1240、1019亿元。
投资建议
6月地产销售开始边际改善，其中高能级城市与头部房企相对修复力度较大。随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块或将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：越秀地产、滨江集团、建发国际、美的置业；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
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