光大房地产公募 REITs 产品专题研究报告（1）：红土保租房公募REIT正式启航，存量资产运营打开新空间

要点
住房保障体系建设力度加大，国内首单保租房公募REIT审核通过
2021年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大，着力解决新市民、青年人的住房困难问题。当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容，“十四五”期间预期全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，涉及的总投资额为1.35万亿元，约占同期房地产投资的2%-3%，为“十三五”期间棚改投资额的20%（光大宏观）。2022年7月11日，国内首单保租房REIT审核通过，有力拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。
红土保租房REIT产品具备产生持续、稳定现金流的能力
1.地理位置来看，红土保租房REIT初始资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆四个保租房项目，均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房暂无直接竞品，公共交通条件便利，出行较为方便。
2.出租情况来看，自运营以来四项底层项目主要租赁业态均已达到较高出租率（截至2022年3月31日，租赁住房部分平均出租率达99%），同时四项底层项目租金不及市场租赁住房租金定价的六折（睿和智库数据），相较市场化租赁住房具有较为明显的竞争优势，同时具备较大租金增长空间。
3.盈利情况来看，四个项目运营时间虽然未满3年，但已具备产生稳定现金流的能力。考虑到项目承租人为经过深圳市配租审核机制筛选的城市建设骨干力量，入住群体素质和收入水平较高，具备较强的租金履约能力；同时人才保租房租约期限较长、在册轮候人数较多，对后续稳定现金流的可持续性提供有力保障。4.资产所在市场来看，深圳市人口多年持续净流入，新市民、青年人的阶段性住房困难问题突出。虽然近年来深圳保租房已呈现出扩大规模、加速供应的趋势，但受制于土地资源稀缺，公共住房建设及供应规模长期滞后于租赁人群需求，较大的市场租赁供求缺口是保租房项目能够长期稳定运营的重要基础。
在定价合理的情况下，红土保租房REIT底层资产能够为投资者提供良好的回报截至2022年3月31日，红土保租房REIT底层资产组合估值合计115800万元，对应单价7388元/平方米。根据相关假设前提下基础设施项目现金流测算概况，预计2022年7-12月及2023年度红土保租房REIT可供分配金额分别为24.5百万元及49.2百万元；投资人净现金流分派率于2022年7-12月及2023年可达4.24%（年化）及4.25%。在定价合理的情况下，红土保租房REIT底层资产能够为投资者提供良好的回报。
投资建议：我国保租房公募REIT正式启航，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来REITs试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注产业地产、商业地产等存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
风险分析：租金定价风险，配租风险，保障性租赁住房项目定性风险，人口流失风险，市场竞争风险，政策风险

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