房地产行业点评：销售环比小幅改善，投资开工压力犹存

事项：
国家统计局公布2022年1-6月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额6.8万亿元，同比降5.4%；新开工6.6亿平米，同比降34.4%；竣工2.9亿平米，同比降21.5%；土地购置面积3628万平方米，同比下降48.3%；土地成交价款2043亿元，同比降46.3%；商品房销售面积6.9亿平米，同比降22.2%；销售额6.6万亿元，同比降28.9%；房企到位资金7.7万亿元，同比降25.3%。
平安观点：
投资降幅扩大，实质改善尚需等待。6月单月房地产投资同比降9.4%，降幅环比扩大1.6pct。在上年基数降低、疫后施工回归正轨背景下，单月降幅环比扩大，表明房企投资仍然谨慎，与近期各地土拍热度普遍低迷相印证。考虑基数持续降低，后续投资同比降幅扩大空间有限、整体或呈现收窄态势；但在销售复苏缓慢、房企资金压力犹存的背景下，投资（包括拿地、开工）实质性复苏仍需等待。
开工、竣工降幅超四成，施工端仍显疲软。6月单月新开工同比降45.1%，降幅较5月扩大3.2pct。尽管下半年基数大幅回落，但考虑销售端去化压力仍大，叠加2021H2以来土地成交下滑影响可供开工货量，新开工的修复任重道远。竣工方面，6月单月竣工同比降40.7%，降幅环比扩大9.5pct，与上年6月高基数有关（同比增66.5%），短期高基数下竣工端压力仍存。近期停供事件逐步发酵，后续政策或将加快介入，竣工端或有望缓慢改善。
销售略有改观，分化或进一步加剧。随着政策效果显现、疫情间积压购房需求释放、房企积极推盘营销，6月单月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较5月收窄13.5pct、16.9pct至18.3%、20.8%，连续两个月收窄。分区域看，东部销售面积同比降幅环比收窄15.2pct至20.3%，降幅持续显著收窄、印证疫后需求修复，中部降幅环比收窄14.7pct至11.0%、表现继续优于全国，东北降幅环比亦大幅收窄21.8pct至22.5%。随着基数回落（2021H1同比增27.7%、H2降14.9%），下半年全国销售降幅有望收窄，但国民企、区域间楼市将延续分化。
资金端小幅好转，流动性压力犹存。6月单月房企到位资金同比降23.6%，降幅环比收窄9.8pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降30.8%、19.7%，降幅环比收窄17.9pct、14.6pct，与6月单月销售、居民新增中长期贷款环比改善相印证。6月国内贷款同比降32.1%、降幅亦环比缩小1.9pct。但房企流动性压力犹存，下半年境内地产债到期1718亿元，其中7月到期494亿元，为下半年到期压力最大的月份。
投资建议：6月地产投资开工继续承压，房企资金压力犹大背景下、投资实质性复苏仍需等待。受房企积极推盘等影响，6月全国销售有所起色。随着上年基数降低，后续销售降幅有望继续收窄，但复苏进程或存曲折，仍待政策持续发力、稳定市场信心。基于此，判断下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情，但楼市复苏高度及板块表现将弱于过往，房企间分化将进一步加剧。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产逐步企稳复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。产业链角度，房地产修复有望带来建材需求筑底改善，建议关注防水、管材、水泥行业龙头企业，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。
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