房地产行业点评：稳定高于一切

2022年7月28日，政治局会议针对房地产部分提出“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。
明确“稳定房地产市场”的核心要义
近期房地产市场复苏节奏被打断，一方面年中推盘和营销的季节性高峰已过；另一方面部分地区楼盘延期交付加剧市场观望情绪。7月至今，64城高频销售持续走弱，7月16日-7月22日的周度成交面积同比下降36.61%。我们认为全年销售和开发投资预期下修叠加信用风险的进一步暴露可能会导致风险偏好的应激收缩，行业偏离稳健出清的风险同步提升。本次政治局会议明确了“稳定房地产市场”的核心要义，后续政策有望围绕多个风险点逐一发力。
市场化和行政化并行保交付
我们认为本轮延期交付是民企信用风险的衍生和深化，预计在稳定市场预期的同时，一方面延续市场化的处置思路，参考郑州模式，资可抵债收并购出清，资不抵债破产清算等。不排除或成立纾困基金、地方国企、金融机构出资加速不良资产的盘活，从而实现项目现金流的自平衡；另一方面我们认为通过行政化手段提升违约成本，控制道德风险同样不可避免，也有望看到地方国企收购项目转做保障房或更长周期的垫资复工等。本次会议提出“压实地方政府责任”，各地方政府结合实际情况因盘施策，协调多方利益和资源，有望加速不良资产的处置。
需求政策下限进一步提升
相比4月政治局会议“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，本次会议房住不炒的上限依然不变，新增“因城施策用足用好政策工具箱”。我们认为虽然不太可能通过走老路解决供给侧的新问题，但是保持需求侧的稳定既是缓释房企风险的前提，也是分摊行业现金流压力的关键。基本面二次下行可能意味着政策下限进一步提升，未来或不排除：1、按揭额度支持，利率加速下行；2、非核心城市限购限贷进一步优化；3、适度盘活二手房市场，稳杠杆的前提下提振改善性需求；4、三四线城市通过房票安置定向托底等。
看好短期销售弹性分化和中长期行业格局优化
我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。
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