房地产行业研究周报：百强房企销售降幅收窄，央国企补货上海

行业点评
本周A股港股地产涨幅靠前，物业持续回调。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.1%，沪深300指数涨跌幅为-1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.3%和-1.2%。
上海扬州等地集中土拍结束，整体土拍热度仍处低位。本周全国300城宅地成交建面850万㎡，单周环比-18%，单周同比-30%，平均溢价率4%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面27027万㎡，累计同比-49%；年初至今，华润置地、保利发展、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房受二三四线城市带动，环比小幅上升，同比下降。本周（7月23日-7月29日）35个城市商品房成交合计459万平米，周环比+7%，周同比-14%。其中，一线城市周环比-9%，周同比+7%；二线城市周环比+13%，周同比-16%；三四线城市周环比+10%，周同比-31%。
本周二手房环比略下降，同比上升，二三四线城市同比改善。本周15个城市二手房成交合计170万平米，周环比-1%，周同比+19%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-20%；二线城市周环比-3%，周同比+35%；三四线城市周环比-4%，周同比+59%。
百强销售整体降幅有所收窄，房企分化表现突出。全国百强房企1-7月累计全口径销售金额40772亿元，同比-49%（降幅较1-6月收窄2pct）；7月单月全口径销售金额6065亿元，环比-27%，同比-40%（降幅较6月收窄3pct）。头部央国企及主打改善产品房企销售表现更加强劲，TOP30房企中有7家单月同比为正，其中越秀集团、绿城中国单月同比增速超过30%，行业排名较1-6月有一定变化，TOP30中万科地产、绿城中国、滨江集团、旭辉集团、远洋集团、首开股份排名有所提升。
上海二批次土拍热度分化，保利、招商等强势补货。本次共推出34宗地块全部成交，其中13宗地块封顶达到中止价进入一次性报价阶段，封顶率38%（一批次为33%），12宗底价成交，底价成交率为35%（一批次为58%）。从拿地房企看，招商继一批次拿地4宗后，二批次再拿下5宗地块，华发继一批次拿地2宗后，二批次再获取4宗，保利获取5宗，34宗地块仅有4宗由民企竞得。从利润空间看，除2宗城中村改造地块，其余32宗中有31宗成交楼板价与房地联动价之差超2万元/平，其中6宗价差超4万元/平，给房企预留的盈利空间较为可观，本轮土拍成交的房企有望受益。
投资建议
继上周国常会后，本周政治局会议再提支持刚性和改善性住房需求，并首次出现“保交楼”表述，预计后续调控政策将持续宽松。地产板块，我们认为2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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