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地产天天见(第15期):哪些城市的房地产政策应该继续放 ...
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地产天天见(第15期):哪些城市的房地产政策应该继续放松?
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夏亦丰.许佳璐
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夏亦丰.许佳璐
发表于 2022-8-8 00:00:00
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【每日一问】
自2021年四季度以来,各地需求端政策陆续出现了调整。前期局部政策放松效果不彰,政策传导到销售端本身需要一定的时间、疫情反复使得部分需求被阶段性抑制和延后、近期的交付问题也使得购房者信心下挫。从整个政策有效性的传导链条来看,当前销售回暖是对房地产投资、房企资金压力都是有重大意义的,因此各地政策是可以进一步调整的。
我们认为,四类压力城市有望在需求端进一步松绑:
1)库存压力过高的城市。根据中指院数据,48个样本城市中,截至2022年6月末,超过一半的城市(25个)商品住宅去化周期仍超过20个月。宜兴、铜陵、兰州、烟台、长春、大连、泰安、天津、福州、珠海、惠州商品住宅库存去化周期更是突破30个月,另有六安、扬州、南平、泰州、黄石、张家港、镇江、沈阳、三明、常熟、重庆、厦门、北京、郑州超过20个月。在库存压力较高(超过20个月)的城市中40%为省会城市虹吸效应较强省份中的低能级城市,12%为东北部城市,以上城市的基本面缺乏支撑,以目前低迷的成交走势来看,中长期库存风险依旧较大。
2)房价下滑过快的城市。从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看,大连、哈尔滨、郑州、武汉、昆明、兰州、包头、扬州、温州、安庆、泉州、九江、洛阳、平顶山、岳阳、湛江、桂林、北海、三亚、泸州、大理连续四个月及以上环比下跌,天津、襄阳、南充连续三个月环比下跌。其中大连、哈尔滨、郑州、兰州、包头、扬州、九江、北海、大理已经有9~11个月房价连续下行,中西部城市面临的房价下行压力显著大于其他区域。
3)土地市场过冷,同时地方财政对土地出让金依赖较大的城市。南通、长春、常德、贵阳、泰州、温州、襄阳、西安土地财政依赖度(即国有土地使用权出让金/(地方政府性基金收入+公共财政收入))均超过55%,同时今年1-6月成交土地建面同比降幅均超过45%。(备注:土地财政依赖度高的城市共性可参考《地产天天见(第12期)》。)
4)人口流出明显的城市。2021年人口净流出较多的城市有天津、哈尔滨、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充、大庆、石家庄、邢台、济宁、烟台,人口净流出均超过2万人,其中天津与哈尔滨净流出超10万人。
长春、温州同时满足了库存压力大、房价连续2个月及以上下降、土地市场过冷同时地方财政对土地出让金依赖较大以上三个条件;兰州、大连、天津、郑州、昆明、武汉、泰州、贵阳、襄阳满足了以上三个条件中的两项。南充、天津、哈尔滨、石家庄在房价连续下跌的同时,人口也出现净流出;烟台、天津在库存去化压力较大的同时,人口也出现净流出。以上政策调整预期相对较强的城市中,53%为中西部城市,20%为东北部城市。另外,有六成的省会城市也有进一步放松房地产政策的空间,其中武汉和贵阳本身的虹吸效应较强,放松政策后的效果预计会比较突出。
【今日收评】
从大盘表现来看,今日(8月8日)申万房地产板块上涨0.29%,相对沪深300收益率为0.50%;恒生地产板块下跌0.59%,相对恒生指数收益率为0.18%。申万房地产板块中,央企、地方国企与民企涨幅均值分别为1.17%、0.79%、1.53%。申万地产板块今日上涨,主要是由于全国性AMC参与房企纾困、郑州地产纾困基金运作方案与百亿规模的确立,为“保交付”、房企纾困政策落地都起到了一定的信心提振作用。
从个股表现来看,主流A股房企今日涨跌幅均值为0.83%,排名前三是阳光城、中南建设、绿地控股,其中阳光城涨停,受益于全国AMC中国华融与其签署纾困重组框架协议。中南建设、绿地控股涨幅分别为3.03%、2.28%,主要是融资方面的利好。中南建设子公司平阳锦城置业向民生银行借款3.84亿,期限30个月;绿地控股拟向公司股东上海地产、上海城投分别借款15亿元,借款期限为二年,借款年利率为6%。主流内房股今日涨跌幅均值为-1.42%,排名前三是越秀地产、中国海外发展、华润置地,涨幅分别为0.43%、-0.24%、-0.32%,均为稳健的龙头和区域性央国企。
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