房地产行业研究周报：需求托底加码

行业追踪（2022.8.14-2022.8.20）
本周观点：需求托底加码
7月28日政治局会议提出，“经济大省要勇挑大梁，有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标”。我们认为，5.5%的目标对地产仍有一定潜在要求，然而21Q3-22Q2房地产行业GDP当季同比历史上首次出现连续4个季度负增长，行业销售和投资下行势大力沉，已经成为稳增长的第一拖累项。我们认为，地产可能不是本轮稳增长的主角，但是不会从台前退居幕后，至少不会成为稳增长的包袱。我们在7月29日《稳定高于一切》中提出基本面二次下行可能意味着需求政策下限进一步提升，并且所提出的四大调整方向有望逐一兑现：第一，按揭额度支持，利率加速下行：随着8月15日MLF下调10BP，5年期LPR有望超预期下调，并且随着基本面和信贷收缩压力的加大，地方加点幅度有望加速下行。贝壳研究院7月数据显示，全国首套、二套平均房贷利率分别来到4.35%、5.07%，均为2014年至今的历史最低位。
第二，限购限贷进一步优化：苏州、福州等热点城市率先调整，稳增长压力之下，经济大省有望顾全大局适度优化。以福州为例，年内福州限购、限贷相继放松：1）3月下旬，福州放松限购，非五城区户籍在福州五城区购买144平普宅，无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明。2）7月，福州再次放松限购，允许五城区户籍、符合条件二孩家庭购买第三套普宅。3）8月16日福州发布《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》，五城区户籍二套房最低首付比例由50%下调至40%，非五城区户籍首套房最低首付比例由40%降至30%。
第三，适度盘活二手房市场，稳杠杆的前提下提振改善性需求：1）珠海、济南等地先后允许二手房交易“带押过户”。2）在15个发布二手房指导价政策的城市中，有且仅有深圳仍在严格执行，西安7月率先取消二手房指导价，上海二手房指导价实际执行折扣放松。二手市场逐渐回暖有望盘活居民存量资产，带动房产置换梯队修复，引导需求侧筑底向好。第四，三四线城市通过房票安置定向托底：据团队不完全统计，截至8月21日已有13个城市/县区提出“房票安置”。8月16日南京主城浦口区发布《南京市浦口区住宅房屋征收房票安置暂行规定》征求意见稿，房票适用城市能级进一步上升。8月新房、二手房销售同比小幅回暖
新房市场本周成交393万平，月度同比-27.43%，相较上月改善5.78pct；累计库存16912万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交166万平，月度同比+11.52%，相较上月改善16.64pct。土地市场本周成交建面2021万平，滚动12周同比-6.32%；成交总额186亿元，滚动12周同比-14.87%；全国平均溢价率+3.31%，滚动12周同比-7.44pct。
本周申万房地产指数+3.29%，较上周提升1.62pct，涨幅排名4/31，领先沪深300指数4.25pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.24%，较上周提升3.00pct，涨幅排序2/11，领先恒生指数3.23pct；克而瑞内房股领先指数为2.59%，较上周提升7.12pct。
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