房地产行业周报：杭州实行“认房不认贷”，龙湖200亿储架式注册落地

投资要点
11月重点32城累计销售面积（截至]11日）同比-28%，环比+72.7%。12城二手房成交面积累计同比+57%，环比+155%。其中一线城市同比-21%，环比+92%；二线城市同比-28%，环比+72%；三四线城市同比-43%，环比+35%。具体城市来看：1）一线城市同比除北京增长4%外，其余城市均有所下滑，环比除广州以外均呈现正增长；2）二线城市整体环比正增长，只有福州环比下降66%，无锡、成都、厦门、东莞等城市同比正增长；3）三四线城市中，仅江门实现同比正增长。12城二手房成交面积累计同比+57%，环比+155%。
销售不振倒逼政策继续放松，杭州楼市新政实行“认房不认贷”。11月11日起杭州楼市新政已正式执行，1）房贷利率：首套房最低利率4.1%，二套房最低利率4.9%；2）限购：“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，无住房但有贷款记录且贷款已结清的，购买普通自住房执行首套房政策；3）首付比例：限购区内二套最低首付比例下调至四成。杭州本次政策调整放松幅度较大，有望对新房市场成交量起到一定的提振作用。同时此次杭州新政释放积极信号，并对其他城市有一定示范效应，楼市政策在范围上以及力度上仍有放宽的趋势。
社会融资规模不及市场预期，居民新增贷款下滑。截至10月末社会融资规模存量为341.4万亿元，同比增长10.3%。对实体发放的人民币贷款余额为209.8万亿元，同比增长10.9%。10月份社会融资规模增量为9079亿元，比上年同期少增7097亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加4431亿元，同比少增3321亿元。10月人民币贷款增加6152亿元，同比少增2110亿元，居民贷款减少180亿元，其中短期贷款减少512亿元，反映出消费需求减弱，中长期贷款增加332亿元，同比大幅少增3889亿，反映出房地产销售依然保持低迷。
房企非银融资有修复迹象，民营房企融资支持力度加大。10月房企非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，环比下降27.0%，融资同比首次出现正增长。1-10月房企非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，2022年10月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为57.4%、0%、4.9%、37.7%。本月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39pp，环比上升0.01pp。2022年11-12月信用债到期规模808亿元，海外债到期规模424亿元，短期债务规模有所下降。11月8日交易商协会发文推出支出民企融资“第二支箭”支持民营企业发债融资。11月10日，首单龙湖200亿储架式注册落地，此外新城控股、美的置业等示范民企也在沟通对接发债注册意向，其中新城控股申请配额为150亿元。目前中债增发债支持工作已纳入“第二支箭”统筹推进，增信服务费率低于0.8%/年，行业短期内流动性压力有望缓解。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。
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