房地产行业第7周周报：二手房成交同比增幅维持强势，万科拟定增募集150亿元

本周新房成交同比降幅较春节前一周有所收窄，二手房成交同比增速较春节前一周有所提升。土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。
核心观点
本周新房成交同比降幅较春节前一周有所收窄，二手房成交同比增速较春节前一周有所提升。43城新房成交面积323.8万平，环比上升12.1%，同比下降23.3%，同比增速较上周降低了38.2个百分点，但由于上周同比基数为春节数据，因此同比增速偏高，因此我们将本周的同比增速与春节前一周（第3周）相比较，同比降幅较春节前一周收窄20.9个百分点。其中，本周一、二、三线城市新房成交面积同比增速分别为20.8%、-3.5%、21.9%，较上周分别降低了90.1、34.7、65.2个百分点，同比降幅较春节前一周分别收窄12.8、45.9、41.1个百分点。15城二手房成交面积168.4万平，环比上升19.4%，同比上升86.4%，同比增速较上周下降了37.6百分点，较春节前一周提升了119.4个百分点。其中，本周一、二、三线城市二手房成交面积同比增速分别为56.2%、100.3%、189.9%，较上周分别降低了29.1、32.2、120.3个百分点，较春节前一周分别提升了105.4、130.0、192.2个百分点。
新房库存面积同比上升、环比下降；去化周期同比上升。14城新房库存面积为1.03亿平，环比下降0.2%，同比上升0.3%，去化周期为16.2个月，环比无明显变化，同比上升3.5个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.9%、0.5%、0.0%；去化周期分别为13.0、14.0、15.9个月，环比变动分别为0.0、0.2、-0.2个月。
土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升。百城土地成交建面2482万平，环比上升6.6%，同比上升36.1%；成交土地总价为469亿元，环比上升195.8%，同比上升158.8%；楼面均价为1890元/平，环比上升177.1%，同比上升90.1%；百城成交土地溢价率为4.15%，环比上升84.4%，同比下降15.5%。
本周房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为155.2亿元，同比上升21.5%，环比上升160.8%；净融资额为131.4亿元。其中国企国内债券总发行量为155.2亿元，同比上升87.7%，环比上升160.8%；净融资额为142.2亿元。民企国内无债券发行；净融资额为-10.8亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.2%，较上周下跌4.3个百分点；相对沪深300收益为-1.5%，较上周下跌3.5个百分点。房地产板块PE为13.05X，较上周下跌0.42X。北上资金对食品饮料、机械设备和计算机加仓金额较大，分别为28.08、27.23和25.11亿元。对房地产的持股占比下降0.04%（上周为上升0.05%），净买入-3.56亿元（上周净买入6.57亿元）。
投资建议
本周万科公告，拟向不超过35名特定对象非公开发行股票，募集资金总额不超过150亿元，这也是金融支持房地产行业“第三支箭”落地以来，房企推出的额度最大一笔股权融资。本次定增募资将在相当程度上改善公司的流动性情况，提高公司盈利水平和抗风险能力，提升公司的核心竞争力和可持续发展能力。根据我们的统计，“第三支箭”落地以来，A股房企共有19家发布定增公告，合计筹集资金总额587亿元，港股房企共有8家发布配股公告，合计筹资金额108亿港元。
虽然本周新房成交降幅较年前明显收窄，二手房成交同比增速维持高位，但持续性仍待观察，短期的销售波动仍会存在。政策利好叠加需求修复二季度或见转机，短期内我们看好供需两端政策共振带来的地产板块修复行情。目前市场的关注点逐渐转移到基本面数据的兑现，我们认为行业深度调整或将进入收尾期，预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时，重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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