房地产：防风险促需求，两会指引行业方向

事项：
2023年3月5日，国务院总理李克强代表国务院向十四届全国人大一次会议作政府工作报告，对过去一年和五年工作进行回顾，对2023年政府工作进行建议。
平安观点：
肯定房地产发展趋势，扎实推进保交楼工作。在回顾过去一年和五年工作时，政府工作报告指出过去一年来，出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作；过去五年来持续推进以人为核心的新型城镇化，坚持房住不炒，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
“防风险”仍为当下重点，需求端延续精准施策。对于2023年政府工作建议，在有效防范化解重大经济金融风险部分，政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，延续2022年中央经济工作会议的整体定调。未来针对优质房企金融支持力度有望进一步加大，已出台政策有望加紧落实，同时“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，高速扩张将向有质量发展转变。需求端，政府工作报告仍旧强调支持刚性和改善性住房需求，施政群体严格限定，未来刚需政策力度有望延续，改善政策内容有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大需求释放；同时需求端调控仍将因城施策、动态调节。
完善顶层设计，加强住房保障体系建设。保障性租赁住房为新市民、青年人等住房问题解决重要手段之一，亦为房地产新发展模式重要一环。政府工作报告再次强调加强住房保障体系建设。此前央行、银保监已就金融支持住房租赁市场发展公开征求意见，后续在加大保障性租赁住房供给同时，相关金融支持力度亦有望持续加强。
投资建议：2023年政府工作报告将“防风险”、“促需求”作为后续发力重点，行业友好政策环境有望延续。在政策托底呵护之下，近期市场信心有所改善，后续随着传统供应旺季到来、二手房热度向新房传导，市场修复有望延续。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
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